Libra Опубликовано 6 января, 2017 Жалоба Поделиться Опубликовано 6 января, 2017 Уважаемые знатоки! Прошу проконсультировать. Пожилые родственники в другом городе (далеко от нас) продают свою квартиру. Нашёлся покупатель с ипотекой от Сбербанка. Риэлтор и будущий покупатель торопят продавцов с подписанием Предварительного договора по образцу Сбербанка, он же включает себя и пункт о задатке, уверяют, что Сбер принимает только собственный договор и никакие изменения в него не допускает. Говорят, что будущий "окончательный" ДКП будет содержать практически те же пункты. Продавцы советуются со мной, я тоже в сомнениях, многое в этом договоре смущает. Не могли бы специалисты оценить этот договор с точки зрения продавца? 1. В какой момент происходит передача квартиры в залог банку - насколько я могу понять, это происходит до полного расчета? И даже до подписания ДКП? 2. Особенно не нравится п.2.1.5. Насколько я понимаю, в случае, если что-то пойдёт не так, квартира останется уже в залоге у банка, покупатели с квартирой (с обременением), а продавцы - только с предварительной суммой, которая равна около 7% от общей стоимости. Я и сами продавцы никогда с ипотекой дел не имели. Скажите, пожалуйста, такие схемы только у Сбербанка или у любого банка, дающего ипотечные кредиты? Какие изменения в Договор можно/нужно внести, чтобы подстраховать продавцов? Ответ риэлтора на все вопросы - все так делают и все нормально. Не хотите - не продавайте. Помогите советами, пожалуйста. Цитата Ссылка на комментарий Поделиться на другие сайты Поделиться
Модераторы Малыгин Олег Опубликовано 6 января, 2017 Модераторы Жалоба Поделиться Опубликовано 6 января, 2017 48 минут назад, Libra сказал: Риэлтор и будущий покупатель торопят продавцов с подписанием Предварительного договора по образцу Сбербанка, он же включает себя и пункт о задатке, уверяют, что Сбер принимает только собственный договор и никакие изменения в него не допускает. Говорят, что будущий "окончательный" ДКП будет содержать практически те же пункты. Продавцы советуются со мной, я тоже в сомнениях, многое в этом договоре смущает. автор, пусть продавцы составляют перечень разногласий с вашей помощью и ведут переговоры с банком. очевидно, что данный договор содержит все признаки договора купли-продажи, то есть по сути не является предварительным. 50 минут назад, Libra сказал: Ответ риэлтора на все вопросы - все так делают и все нормально. это не риэлтор, а агент по недвижимости. = 1 Цитата Ссылка на комментарий Поделиться на другие сайты Поделиться
Libra Опубликовано 6 января, 2017 Автор Жалоба Поделиться Опубликовано 6 января, 2017 26 минут назад, Малыгин Олег сказал: автор, пусть продавцы составляют перечень разногласий с вашей помощью и ведут переговоры с банком. очевидно, что данный договор содержит все признаки договора купли-продажи, то есть по сути не является предварительным. Уважаемый Малыгин Олег, большое спасибо за отклик. Я читала Ваши ответы в других темах и тоже пришла к выводу, что этот договор уже по сути есть ДКП. Тем ответственнее нужно подходить к его подписанию. Дело в том, что продавцы и я - не юристы и мы не имеем опыта в этой сфере. Не могли бы Вы прокомментировать, какие пункты этого договора "опасны" с точки зрения продавца? Как бы Вы лично отнеслись к указанному мной пункту 2.1.5? И почему вдруг продавцы должны согласовывать договор с банком? Они же не состоят с банком ни в каких отношениях? С банком договор будет заключать покупатель, а продавец продаёт квартиру покупателю, а не банку. Это вообще нормально, что продавец отдаёт свою квартиру в залог банку до того, как банк выдаст деньги покупателю? Все ипотечные сделки так совершаются или это особенность Сбербанка? Может быть эту куплю-продажу можно провести по какой-то другой схеме, менее скользкой? Цитата Ссылка на комментарий Поделиться на другие сайты Поделиться
Libra Опубликовано 6 января, 2017 Автор Жалоба Поделиться Опубликовано 6 января, 2017 Уважаемый Малыгин Олег! Ещё раз обдумала Ваше сообщение. Очень прошу Вас уточнить, как должен быть сформулирован предварительный договор (договор о намерениях, соглашение о задатке), что в нем должно быть написано или чего не должно быть написано, чтобы он автоматически не мог рассматриваться как основной ДКП? Цитата Ссылка на комментарий Поделиться на другие сайты Поделиться
Shmel Опубликовано 7 января, 2017 Жалоба Поделиться Опубликовано 7 января, 2017 12 часов назад, Libra сказал: Сбер принимает только собственный договор и никакие изменения в него не допускает допускает, просто есть ряд пунктов которые 100% менять не согласятся, в т.ч. главный 2.1.5 12 часов назад, Libra сказал: 1. В какой момент происходит передача квартиры в залог банку - насколько я могу понять, это происходит до полного расчета? И даже до подписания ДКП? пункт 2.1.4 - с регистрацией перехода права на покупателя 12 часов назад, Libra сказал: Особенно не нравится п.2.1.5. Насколько я понимаю, в случае, если что-то пойдёт не так, квартира останется уже в залоге у банка, покупатели с квартирой (с обременением), а продавцы - только с предварительной суммой, которая равна около 7% от общей стоимости. в идеале сразу ДКП без предварительного. а так ничего страшного не вижу, разве что с нотариусом могут возникнуть проблемы по времени (сроки заключения основного ДКП) и пункт 2.1.3 непонятно когда конкретно основные средства продавцам передают 1 Цитата Ссылка на комментарий Поделиться на другие сайты Поделиться
Libra Опубликовано 7 января, 2017 Автор Жалоба Поделиться Опубликовано 7 января, 2017 (изменено) Как говорят продавцы и агент, Сбербанк не принимает документы по квартире на рассмотрение без предварительного договора по своей форме. Хочу узнать, это особенность сбербанка? 3 часа назад, Shmel сказал: разве что с нотариусом могут возникнуть проблемы по времени (сроки заключения основного ДКП) С нотариусом тоже не понимаю и юристы в АН не знают, видимо. У продавцов долевая собственность, значит ДКП должен удостоверяться нотариусом. В данном случае получается, что нотариус будет удостоверять ДКП, составленный Сбербанком? Я предполагаю, что нотариус не будет этого делать, а будет составлять свой договор. Свой, но по форме сбербанка, так что ли?? И до того уже должен быть подписан предварительный договор, образец я выложила. Не стыкуется. Поясните, пожалуйста, какие именно проблемы по времени с нотариусом Вы имеете в виду? 3 часа назад, Shmel сказал: и пункт 2.1.3 непонятно когда конкретно основные средства продавцам передают По п.2.1.3 поясняют, что основные средства банк выдаёт покупателю сразу при подписании сначала кредитного договора, закладной, ДКП, покупатель вместе с продавцами кладёт эту сумму в ячейку, продавец получает доступ в ячейку после регистрации прав на покупателя. Условия доступа в ячейку неизвестны - продавцы трясут своего агента, тот конкретно ничего не отвечает. Хотя, наверное, Сбербанк и тут диктует что-то определенное? Видимо, нужно в ДКП конкретные условия и сроки прописывать, так я понимаю? Изменено 7 января, 2017 пользователем Libra Цитата Ссылка на комментарий Поделиться на другие сайты Поделиться
Shmel Опубликовано 7 января, 2017 Жалоба Поделиться Опубликовано 7 января, 2017 если все доки будут на руках, то все равно может затянуться на недельку у нотариуса. а так потребуют выписку из домовой еще. Выписку из ЕГРП если сам нотариус заказывать будет тоже 2-3 дня подождать надо. Потребуют проект кредитного, аренды проект сейфа. 2 часа назад, Libra сказал: По п.2.1.3 поясняют, что основные средства банк выдаёт покупателю сразу при подписании сначала кредитного договора, закладной, ДКП, покупатель вместе с продавцами кладёт эту сумму в ячейку, продавец получает доступ в ячейку после регистрации прав на покупателя. Условия доступа в ячейку неизвестны - продавцы трясут своего агента, тот конкретно ничего не отвечает. Хотя, наверное, Сбербанк и тут диктует что-то определенное? нормальная практика. Условия доступа как правило: продавцы получают доступ к сейфу и забирают ден. средства при предъявлении договора с отметкой (штампом) о регистрации перехода права собственности к Иванову или нотариально удостоверенной копии ДКП согласно условиям договора аренды банк. сейфа 1 Цитата Ссылка на комментарий Поделиться на другие сайты Поделиться
Libra Опубликовано 7 января, 2017 Автор Жалоба Поделиться Опубликовано 7 января, 2017 1 час назад, Shmel сказал: если все доки будут на руках, то все равно может затянуться на недельку у нотариуса. а так потребуют выписку из домовой еще. Выписку из ЕГРП если сам нотариус заказывать будет тоже 2-3 дня подождать надо. Потребуют проект кредитного, аренды проект сейфа. Ув. Shmel, я не поняла - кто именно это "потребуют"? Вы не могли бы написать по пунктам всю эту процедуру (последовательность действий), с учётом нотариуса? Нотариус где возьмётся - его самим искать нужно или какой-то определенный? И кто все же будет составлять ДКП - нотариус или "Сбербанк" (условно, т.к. он требует свой шаблон)? Почему может затянуться у нотариуса? 1 час назад, Shmel сказал: Условия доступа как правило: продавцы получают доступ к сейфу и забирают ден. средства при предъявлении договора с отметкой (штампом) о регистрации перехода права собственности к Иванову или нотариально удостоверенной копии ДКП согласно условиям договора аренды банк. сейфа Вот я об этих условиях аренды банковского сейфа и спрашиваю. Как договорятся продавец с покупателем, так и напишут, или у Сбера какие-то определённые (стандартные) условия есть? Договор с отметкой (штампом) получают кто и где - продавцы в регпалате или покупатели? И для чего ещё нотариально удостоверенная копия? Цитата Ссылка на комментарий Поделиться на другие сайты Поделиться
Libra Опубликовано 7 января, 2017 Автор Жалоба Поделиться Опубликовано 7 января, 2017 И я не понимаю основное, может глупая.) Банк даёт кредит покупателю под залог пока ещё не принадлежащей ему квартиры продавца? Залог на квартиру продавца накладывается с момента регистрации перехода прав, а окончательный расчёт с продавцом потом?? И неважно, произошёл он или нет, квартира все равно уже продавцам не принадлежит и на ней уже обременение??? Почему бы не отдать сразу всю кредитную сумму продавцу, как чаще всего делают при сделках без всяких ипотек? Такой пункт в ДКП пропустит Сбербанк? Агенты говорят - сумма же уже находится в ячейке, никто к ней доступа не имеет, деньги вы свои заберёте. Для чего тогда Сбер включает п.2.1.5? Какие обстоятельства могут помешать окончательному расчету, если "никто не имеет" и тп? Цитата Ссылка на комментарий Поделиться на другие сайты Поделиться
Shmel Опубликовано 7 января, 2017 Жалоба Поделиться Опубликовано 7 января, 2017 1 час назад, Libra сказал: кто именно это "потребуют"? теоретически все эти документы может потребовать покупатель. На практике требует нотариус. 1 час назад, Libra сказал: Нотариус где возьмётся - его самим искать нужно или какой-то определенный? И кто все же будет составлять ДКП любой нотариус в вашем субъекте РФ. Составлять по факту будет нотариус, он его и удостоверяет и проверяет на соответствие требованиям законодательства и несет полную имущественную ответственность 1 час назад, Libra сказал: Почему может затянуться у нотариуса? нужно наличие всех документов и время на подготовку проекта (хотя бы день) 1 час назад, Libra сказал: Сбера какие-то определённые (стандартные) условия есть? да есть, я их и прописал выше 2 часа назад, Libra сказал: Договор с отметкой (штампом) получают кто и где - продавцы в регпалате или покупатели? продавцы для предоставления сотруднику сбера чтобы их к сейфу допустили за деньгами 2 часа назад, Libra сказал: И для чего ещё нотариально удостоверенная копия? для регпалаты, часто ее тоже можно предоставить вместо оригинала для доступа к сейфу Цитата Ссылка на комментарий Поделиться на другие сайты Поделиться
Shmel Опубликовано 7 января, 2017 Жалоба Поделиться Опубликовано 7 января, 2017 1 час назад, Libra сказал: И неважно, произошёл он или нет, квартира все равно уже продавцам не принадлежит и на ней уже обременение??? да, часто уже есть новый собственник, оплата еще не произведена, а обременение уже есть 1 час назад, Libra сказал: Почему бы не отдать сразу всю кредитную сумму продавцу, как чаще всего делают при сделках без всяких ипотек? Такой пункт в ДКП пропустит Сбербанк? нет конечно - кредит и дается под залог квартиры. Если кредит не будут отдавать - то банк заберет у новых владельцев квартиру. Здесть вообще ипотека в силу закона, независимо от желаний сторон. 1 час назад, Libra сказал: Агенты говорят - сумма же уже находится в ячейке, никто к ней доступа не имеет, деньги вы свои заберёте. Для чего тогда Сбер включает п.2.1.5? для того чтобы у продавцов тоже не возникало как и у Сбера права залога на эту квартиру 2 часа назад, Libra сказал: Какие обстоятельства могут помешать окончательному расчету ну например, отказ или приостановка в регистрации права собственности на покупателя в регпалате Цитата Ссылка на комментарий Поделиться на другие сайты Поделиться
Libra Опубликовано 7 января, 2017 Автор Жалоба Поделиться Опубликовано 7 января, 2017 1 час назад, Shmel сказал: да, часто уже есть новый собственник, оплата еще не произведена, а обременение уже есть нет конечно - кредит и дается под залог квартиры. Если кредит не будут отдавать - то банк заберет у новых владельцев квартиру. Здесть вообще ипотека в силу закона, независимо от желаний сторон. Чудесно! Получается, что Договор, который предлагает Сбербанк по ипотеке, является совершенно кабальным для продавцов. И обойти его нельзя, даже при помощи нотариуса, поскольку до того, как нотариус будет составлять основной ДКП, будет уже подписан "предварительный" который по сути и является основным.(( Все стороны довольны, кроме продавцов, так получается? И неужели ни один из юристов не может предложить, какие изменения можно внести в этот стандартный договор, чтобы интересы продавцов тоже были защищены? Уважаемые специалисты! Скажите, пожалуйста, эта ипотечная схема одинакова у всех банков? Или есть банки, ипотечникам которых продавать квартиру более безопасно для продавца? Цитата Ссылка на комментарий Поделиться на другие сайты Поделиться
Модераторы Малыгин Олег Опубликовано 8 января, 2017 Модераторы Жалоба Поделиться Опубликовано 8 января, 2017 В 07.01.2017 в 22:24, Libra сказал: какие изменения можно внести в этот стандартный договор, чтобы интересы продавцов тоже были защищены? автор, следует сразу заключать договор купли-продажи, не нужно никакого предварительного договора. там включить условие о расторжении договора если покупатель не перечислит продавцу денежные средства полностью в течение, например, 10 дней с момента перехода к покупателю права собственности. еще. банковскую ячейку следует заменить на договор счета эскроу (статьи 860.7 - 860.10 гк). 1 Цитата Ссылка на комментарий Поделиться на другие сайты Поделиться
Libra Опубликовано 8 января, 2017 Автор Жалоба Поделиться Опубликовано 8 января, 2017 34 минуты назад, Малыгин Олег сказал: автор, следует сразу заключать договор купли-продажи, не нужно никакого предварительного договора. там включить условие о расторжении договора если покупатель не перечислит продавцу денежные средства полностью в течение, например, 10 дней с момента перехода к покупателю права собственности. еще. банковскую ячейку следует заменить на договор счета эскроу (статьи 860.7 - 860.10 гк). Большое спасибо, уважаемый Олег, учтём. Проблема тогда получается в том, что Сбербанк не принимает документы на одобрение будущего залога без такого предварительного договора. Во всяком случае так говорят покупатель и агент. Выходит, не надо вообще связываться с ипотечниками от СБ? И покупатель очень хочет "закрепить" цену и сроки, как тогда это сделать без предварительных соглашений и тп? По пункту расторжения договора в случае неполного расчета. Предположим это случится и договор стороны расторгнут: договор между продавцом и покупателем. А кредитный договор покупателя с банком останется в силе (это же другой договор, отдельный) и квартира тоже останется в залоге у банка? Или нет? Какие НПА это регламентируют? И возможно ли этот момент предусмотреть? Цитата Ссылка на комментарий Поделиться на другие сайты Поделиться
Рекомендуемые сообщения
Присоединяйтесь к обсуждению
Вы можете написать сейчас и зарегистрироваться позже. Если у вас есть аккаунт, авторизуйтесь, чтобы опубликовать от имени своего аккаунта.
Примечание: Ваш пост будет проверен модератором, прежде чем станет видимым.