• Объявления

    • Soniks

      Юридическая помощь по вопросам сделок с жилыми помещениями в Москве и Санкт-Петербурге   13.03.2016

      Профессионально решим Ваши проблемы. Все консультации в офисе коллегии бесплатные. Работают только адвокаты с опытом от 10 лет. Вы платите только за результат! купля-продажа жилых помещений "расслужебливание" жилья оспаривание сделок представительство в суде на всех стадиях процесса Телефон в Москве: +7 (929) 965-72-86 Телефон в Санкт-Петербурге: +7 (812) 924-20-47
Libra

Продажа квартиры ипотечнику Сбербанка

В теме 14 сообщений

Уважаемые знатоки!

Прошу проконсультировать. Пожилые родственники в другом городе (далеко от нас) продают свою квартиру. Нашёлся покупатель с ипотекой от Сбербанка. Риэлтор и будущий покупатель торопят продавцов с подписанием Предварительного договора по образцу Сбербанка, он же включает себя и пункт о задатке, уверяют, что Сбер принимает только собственный договор и никакие изменения в него не допускает. Говорят, что будущий "окончательный" ДКП будет содержать практически те же пункты. Продавцы советуются со мной, я тоже в сомнениях, многое в этом договоре смущает.

Не могли бы специалисты оценить этот договор с точки зрения продавца?

1. В какой момент происходит передача квартиры в залог банку - насколько я могу понять, это происходит до полного расчета? И даже до подписания ДКП?

2. Особенно не нравится п.2.1.5. Насколько я понимаю, в случае, если что-то пойдёт не так, квартира останется уже в залоге у банка, покупатели с квартирой (с обременением), а продавцы - только с предварительной суммой, которая равна около 7% от общей стоимости.

Я и сами продавцы никогда с ипотекой дел не имели. Скажите, пожалуйста, такие схемы только у Сбербанка или у любого банка, дающего ипотечные кредиты?

Какие изменения в Договор можно/нужно внести, чтобы подстраховать продавцов? 

 

Ответ риэлтора на все вопросы - все так делают и все нормально. Не хотите - не продавайте.

Помогите советами, пожалуйста.

image.jpeg

image.jpeg

image.jpeg

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты
48 минут назад, Libra сказал:

Риэлтор и будущий покупатель торопят продавцов с подписанием Предварительного договора по образцу Сбербанка, он же включает себя и пункт о задатке, уверяют, что Сбер принимает только собственный договор и никакие изменения в него не допускает. Говорят, что будущий "окончательный" ДКП будет содержать практически те же пункты. Продавцы советуются со мной, я тоже в сомнениях, многое в этом договоре смущает.

автор, пусть продавцы составляют перечень разногласий с вашей помощью и ведут переговоры с банком.

очевидно, что данный договор содержит все признаки договора купли-продажи, то есть по сути не является предварительным.

50 минут назад, Libra сказал:

Ответ риэлтора на все вопросы - все так делают и все нормально.

это не риэлтор, а агент по недвижимости.

=

1 пользователю понравился пост

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты
26 минут назад, Малыгин Олег сказал:

автор, пусть продавцы составляют перечень разногласий с вашей помощью и ведут переговоры с банком.

очевидно, что данный договор содержит все признаки договора купли-продажи, то есть по сути не является предварительным.

 

Уважаемый Малыгин Олег, большое спасибо за отклик. Я читала Ваши ответы в других темах и тоже пришла к выводу, что этот договор уже по сути есть ДКП. Тем ответственнее нужно подходить к его подписанию.

Дело в том, что продавцы и я - не юристы и мы не имеем опыта в этой сфере.

Не могли бы Вы прокомментировать, какие пункты этого договора "опасны" с точки зрения продавца? Как бы Вы лично отнеслись к указанному мной пункту 2.1.5? 

И почему вдруг продавцы должны согласовывать договор с банком? Они же не состоят с банком ни в каких отношениях? С банком договор будет заключать покупатель, а продавец продаёт квартиру покупателю, а не банку.

Это вообще нормально, что продавец отдаёт свою квартиру в залог банку до того, как банк выдаст деньги покупателю? Все ипотечные сделки так совершаются или это особенность Сбербанка? 

Может быть эту куплю-продажу можно провести по какой-то другой схеме, менее скользкой?

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

Уважаемый Малыгин Олег! Ещё раз обдумала Ваше сообщение. Очень прошу Вас уточнить, как должен быть сформулирован предварительный договор (договор о намерениях, соглашение о задатке), что в нем должно быть написано или чего не должно быть написано, чтобы он автоматически не мог рассматриваться как основной ДКП?

 

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты
  • advertisement_alt
  • advertisement_alt
  • advertisement_alt
12 часов назад, Libra сказал:

Сбер принимает только собственный договор и никакие изменения в него не допускает

допускает, просто есть ряд пунктов которые 100% менять не согласятся, в т.ч. главный 2.1.5

 

12 часов назад, Libra сказал:

1. В какой момент происходит передача квартиры в залог банку - насколько я могу понять, это происходит до полного расчета? И даже до подписания ДКП?

пункт 2.1.4  - с регистрацией перехода права на покупателя

 

12 часов назад, Libra сказал:

Особенно не нравится п.2.1.5. Насколько я понимаю, в случае, если что-то пойдёт не так, квартира останется уже в залоге у банка, покупатели с квартирой (с обременением), а продавцы - только с предварительной суммой, которая равна около 7% от общей стоимости.

в идеале сразу ДКП без предварительного.

а так ничего страшного не вижу,  разве что с нотариусом могут возникнуть проблемы по времени (сроки заключения основного ДКП)

и пункт 2.1.3 непонятно когда конкретно основные средства продавцам передают

1 пользователю понравился пост

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

Как говорят продавцы и агент, Сбербанк не принимает документы по квартире на рассмотрение без предварительного договора по своей форме. Хочу узнать, это особенность сбербанка?

3 часа назад, Shmel сказал:

разве что с нотариусом могут возникнуть проблемы по времени (сроки заключения основного ДКП)

С нотариусом тоже не понимаю и юристы в АН не знают, видимо. У продавцов долевая собственность, значит ДКП должен удостоверяться нотариусом. В данном случае получается, что нотариус будет удостоверять ДКП, составленный Сбербанком? Я предполагаю, что нотариус не будет этого делать, а будет составлять свой договор. Свой, но по форме сбербанка, так что ли?? И до того уже должен быть подписан предварительный договор, образец я выложила. Не стыкуется.

Поясните, пожалуйста, какие именно проблемы по времени с нотариусом Вы имеете в виду?

3 часа назад, Shmel сказал:

и пункт 2.1.3 непонятно когда конкретно основные средства продавцам передают

По п.2.1.3 поясняют, что основные средства банк выдаёт покупателю сразу при подписании сначала кредитного договора, закладной, ДКП, покупатель вместе с продавцами кладёт эту сумму в ячейку, продавец получает доступ в ячейку после регистрации прав на покупателя. Условия доступа в ячейку неизвестны - продавцы трясут своего агента, тот конкретно ничего не отвечает. Хотя, наверное, Сбербанк и тут диктует что-то определенное?

Видимо, нужно в ДКП конкретные условия и сроки прописывать, так я понимаю?

Изменено пользователем Libra

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

если все доки будут на руках, то все равно может затянуться на недельку у нотариуса. а так потребуют выписку из домовой еще. Выписку из ЕГРП если сам нотариус заказывать будет тоже 2-3 дня подождать надо. Потребуют проект кредитного, аренды проект сейфа.

2 часа назад, Libra сказал:

По п.2.1.3 поясняют, что основные средства банк выдаёт покупателю сразу при подписании сначала кредитного договора, закладной, ДКП, покупатель вместе с продавцами кладёт эту сумму в ячейку, продавец получает доступ в ячейку после регистрации прав на покупателя. Условия доступа в ячейку неизвестны - продавцы трясут своего агента, тот конкретно ничего не отвечает. Хотя, наверное, Сбербанк и тут диктует что-то определенное?

  нормальная практика. Условия доступа как правило: продавцы получают доступ к сейфу и забирают ден. средства при предъявлении договора с отметкой (штампом) о регистрации перехода права собственности к Иванову  или  нотариально удостоверенной копии ДКП согласно условиям договора аренды банк. сейфа

 

1 пользователю понравился пост

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты
1 час назад, Shmel сказал:

если все доки будут на руках, то все равно может затянуться на недельку у нотариуса. а так потребуют выписку из домовой еще. Выписку из ЕГРП если сам нотариус заказывать будет тоже 2-3 дня подождать надо. Потребуют проект кредитного, аренды проект сейфа.

 

Ув. Shmel, я не поняла - кто именно это "потребуют"? 

Вы не могли бы написать по пунктам всю эту процедуру (последовательность действий), с учётом нотариуса? Нотариус где возьмётся - его самим искать нужно или какой-то определенный? И кто все же будет составлять ДКП - нотариус или "Сбербанк" (условно, т.к. он требует свой шаблон)? 

Почему может затянуться у нотариуса?

1 час назад, Shmel сказал:

 Условия доступа как правило: продавцы получают доступ к сейфу и забирают ден. средства при предъявлении договора с отметкой (штампом) о регистрации перехода права собственности к Иванову  или  нотариально удостоверенной копии ДКП согласно условиям договора аренды банк. сейфа

Вот я об этих условиях аренды банковского сейфа и спрашиваю. Как договорятся продавец с покупателем, так и напишут, или у Сбера какие-то определённые (стандартные) условия есть? Договор с отметкой (штампом) получают кто и где - продавцы в регпалате или покупатели? И для чего ещё нотариально удостоверенная копия?

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

И я не понимаю основное, может глупая.)

Банк даёт кредит покупателю под залог пока ещё не принадлежащей ему квартиры продавца? Залог на квартиру продавца накладывается с момента регистрации перехода прав, а окончательный расчёт с продавцом потом?? И неважно, произошёл он или нет, квартира все равно уже продавцам не принадлежит и на ней уже обременение???

Почему бы не отдать сразу всю кредитную сумму продавцу, как чаще всего делают при сделках без всяких ипотек? Такой пункт в ДКП пропустит Сбербанк?

Агенты говорят - сумма же уже находится в ячейке, никто к ней доступа не имеет, деньги вы свои заберёте. Для чего тогда Сбер включает п.2.1.5? Какие обстоятельства могут помешать окончательному расчету, если "никто не имеет" и тп?

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты
1 час назад, Libra сказал:

кто именно это "потребуют"? 

теоретически все эти документы может потребовать покупатель. На практике требует нотариус.

1 час назад, Libra сказал:

Нотариус где возьмётся - его самим искать нужно или какой-то определенный? И кто все же будет составлять ДКП

любой нотариус в вашем субъекте РФ. Составлять по факту будет нотариус, он его и удостоверяет и проверяет на соответствие требованиям законодательства и несет полную имущественную ответственность

 

1 час назад, Libra сказал:

Почему может затянуться у нотариуса?

нужно наличие всех документов и время на подготовку проекта (хотя бы день)

 

1 час назад, Libra сказал:

Сбера какие-то определённые (стандартные) условия есть?

да есть, я их и прописал выше

 

2 часа назад, Libra сказал:

Договор с отметкой (штампом) получают кто и где - продавцы в регпалате или покупатели?

продавцы для предоставления сотруднику сбера чтобы их к сейфу допустили за деньгами

 

2 часа назад, Libra сказал:

И для чего ещё нотариально удостоверенная копия?

для регпалаты, часто ее тоже можно предоставить вместо оригинала для доступа к сейфу

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты
1 час назад, Libra сказал:

И неважно, произошёл он или нет, квартира все равно уже продавцам не принадлежит и на ней уже обременение???

да, часто уже есть новый собственник, оплата еще не произведена, а обременение уже есть

1 час назад, Libra сказал:

Почему бы не отдать сразу всю кредитную сумму продавцу, как чаще всего делают при сделках без всяких ипотек? Такой пункт в ДКП пропустит Сбербанк?

нет конечно - кредит и дается под залог квартиры. Если кредит не будут отдавать - то банк заберет у новых владельцев квартиру. Здесть вообще ипотека в силу закона, независимо от желаний сторон.

1 час назад, Libra сказал:

Агенты говорят - сумма же уже находится в ячейке, никто к ней доступа не имеет, деньги вы свои заберёте. Для чего тогда Сбер включает п.2.1.5?

для того чтобы у продавцов тоже не возникало как и у Сбера права залога на эту квартиру

 

2 часа назад, Libra сказал:

Какие обстоятельства могут помешать окончательному расчету

ну например, отказ или приостановка в регистрации права собственности на покупателя в регпалате

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты
1 час назад, Shmel сказал:

да, часто уже есть новый собственник, оплата еще не произведена, а обременение уже есть

нет конечно - кредит и дается под залог квартиры. Если кредит не будут отдавать - то банк заберет у новых владельцев квартиру. Здесть вообще ипотека в силу закона, независимо от желаний сторон.

Чудесно! Получается, что Договор, который предлагает Сбербанк по ипотеке, является совершенно кабальным для продавцов. И обойти его нельзя, даже при помощи нотариуса, поскольку до того, как нотариус будет составлять основной ДКП, будет уже подписан "предварительный" который по сути и является основным.(( 

Все стороны довольны, кроме продавцов, так получается?

 

И неужели ни один из юристов не может предложить, какие изменения можно внести в этот стандартный договор, чтобы интересы продавцов тоже были защищены? 

 

Уважаемые специалисты! Скажите, пожалуйста, эта ипотечная схема одинакова у всех банков? Или есть банки, ипотечникам которых продавать квартиру более безопасно для продавца?

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты
В 07.01.2017 в 22:24, Libra сказал:

какие изменения можно внести в этот стандартный договор, чтобы интересы продавцов тоже были защищены?

автор, следует сразу заключать договор купли-продажи, не нужно никакого предварительного договора.

там включить условие о расторжении договора если покупатель не перечислит продавцу денежные средства полностью в течение, например, 10 дней с момента перехода к покупателю права собственности.

еще. банковскую ячейку следует заменить на договор счета эскроу (статьи 860.7 - 860.10 гк).

 

1 пользователю понравился пост

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты
34 минуты назад, Малыгин Олег сказал:

автор, следует сразу заключать договор купли-продажи, не нужно никакого предварительного договора.

там включить условие о расторжении договора если покупатель не перечислит продавцу денежные средства полностью в течение, например, 10 дней с момента перехода к покупателю права собственности.

еще. банковскую ячейку следует заменить на договор счета эскроу (статьи 860.7 - 860.10 гк).

 

Большое спасибо, уважаемый Олег, учтём.

Проблема тогда получается в том, что Сбербанк не принимает документы на одобрение будущего залога без такого предварительного договора. Во всяком случае так говорят покупатель и агент. Выходит, не надо вообще связываться с ипотечниками от СБ?

И покупатель очень хочет "закрепить" цену и сроки, как тогда это сделать без предварительных соглашений и тп? 

По пункту расторжения договора в случае неполного расчета. Предположим это случится и договор стороны расторгнут: договор между продавцом и покупателем. А кредитный договор покупателя с банком останется в силе (это же другой договор, отдельный) и квартира тоже останется в залоге у банка? Или нет? Какие НПА это регламентируют? И возможно ли этот момент предусмотреть?

 

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

Для публикации сообщений создайте учётную запись или авторизуйтесь

Вы должны быть пользователем, чтобы оставить комментарий

Создать учетную запись

Зарегистрируйте новую учётную запись в нашем сообществе. Это очень просто!


Регистрация нового пользователя

Войти

Уже есть аккаунт? Войти в систему.


Войти