Перейти к содержанию
  • Бесплатная консультация юриста
  • Бесплатная консультация юриста
  • Бесплатная консультация юриста

Создание ТСЖ не означает выбор способа управления


Рекомендуемые сообщения

Года четыре назад лично столкнулся с позицией суда, сводящейся к тому, что если в доме создано ТСЖ, то даже при отсутствии решения ОСС о выборе способа управления или управляющей компании, именно ТСЖ является исполнителем коммунальных услуг.

Сейчас заметил в К+ единичные решения, где суды говорят об обратном.

В связи с чем вопрос с коллегам, практикующим в области ЖКХ: есть ли устоявшаяся практика по теме?

Практическая цель вопроса: в небольших домах ТСЖ невыгодно содержать обслуживающий персонал, поэтому ТСЖ заключает договор о содержании и обслуживании дома, приёме платежей с организацией, которая профессионально занимается управлением домами (УК). Т.е. по факту домом управляет УК, а ТСЖ - лишь прослойка. Но эта прослойка во-первых собирает на своё содержание деньги, а во-вторых в случае спора становится ответчиком, прикрывая УК. Т.е. возникает коррупционная связка УК-Председатель ТСЖ. Изнутри её не разрушить. А вот если признать, способ управления не выбран, то....

Ссылка на комментарий
Поделиться на другие сайты

  • Ответов 66
  • Создана
  • Последний ответ

Какое решение ОСС? О создании ТСЖ? Так его застройщик создал. срок ИД прошёл, да и кворум скорее всего был.

Суть на мой взгляд в ином - в признании того, что способ управления не выбран.

Ссылка на комментарий
Поделиться на другие сайты

Вы без письменной позиции жильцов все равно ничего не сделаете.Процессуально-это так ! Тоже думал над похожим вопросом - как снять окуевшего председателя.

Способ управления выбран до тех пор,пока в налоговой лежит протокол о полномочиях председателя ТСЖ.

Под него надо копать: сроки полномочий,соблюдение процедур переизбрания,акты ревизионной комиссии,наличие совета МКД и их распоряжения,легитимность договоров,положения о вознаграждении.

Если пред транзитит деньги на ближайшую УК не имея договоров с ресурсодержаелями и не имея штата - то это,мать его,присвоение обыкновенное.

Ссылка на комментарий
Поделиться на другие сайты

Года четыре назад лично столкнулся с позицией суда, сводящейся к тому, что если в доме создано ТСЖ, то даже при отсутствии решения ОСС о выборе способа управления или управляющей компании, именно ТСЖ является исполнителем коммунальных услуг.

Сейчас заметил в К+ единичные решения, где суды говорят об обратном.

В связи с чем вопрос с коллегам, практикующим в области ЖКХ: есть ли устоявшаяся практика по теме?

Практическая цель вопроса: в небольших домах ТСЖ невыгодно содержать обслуживающий персонал, поэтому ТСЖ заключает договор о содержании и обслуживании дома, приёме платежей с организацией, которая профессионально занимается управлением домами (УК). Т.е. по факту домом управляет УК, а ТСЖ - лишь прослойка. Но эта прослойка во-первых собирает на своё содержание деньги, а во-вторых в случае спора становится ответчиком, прикрывая УК. Т.е. возникает коррупционная связка УК-Председатель ТСЖ. Изнутри её не разрушить. А вот если признать, способ управления не выбран, то....

Если в доме создано ТСЖ то выбран способ управления управление ТСЖ. А уК управляет домом по 162 ЖК РФ. И это не значит что способ управления -управляющей компанией. Она просто берет на себя часть (или все) функции ТСЖ.

Ссылка на комментарий
Поделиться на другие сайты

Если в доме создано ТСЖ то выбран способ управления управление ТСЖ. А уК управляет домом по 162 ЖК РФ. И это не значит что способ управления -управляющей компанией. Она просто берет на себя часть (или все) функции ТСЖ.

Как то неубедительно... На чём основаны Ваши утверждения? п.2) ч.2 ст.161 ЖК ясно и недвусмысленно говорит о том, что способ управления через ТСЖ должен быть избран собственниками, так же как и другой способ - управление управляющей организацией. Т.е. это два разных способа управления.

Ссылка на комментарий
Поделиться на другие сайты

Вы без письменной позиции жильцов все равно ничего не сделаете.Процессуально-это так ! Тоже думал над похожим вопросом - как снять окуевшего председателя.

Способ управления выбран до тех пор,пока в налоговой лежит протокол о полномочиях председателя ТСЖ.

Под него надо копать: сроки полномочий,соблюдение процедур переизбрания,акты ревизионной комиссии,наличие совета МКД и их распоряжения,легитимность договоров,положения о вознаграждении.

Если пред транзитит деньги на ближайшую УК не имея договоров с ресурсодержаелями и не имея штата - то это,мать его,присвоение обыкновенное.

Если снимать Председателя - то да, Вы правы, и без жильцов ничего не сделать, а они, как известно, - "болото".

Вот я подумал о том, что если исходить из того, что способ управления не выбран (а ОСС по этому вопросу нет и не было), то УК должен назначить муниципалитет, а после этого уже и до жильцов дойдёт, что ТСЖ не нужно, оно лишь кормушка для некоторых...

Ссылка на комментарий
Поделиться на другие сайты

Как то неубедительно... На чём основаны Ваши утверждения? п.2) ч.2 ст.161 ЖК ясно и недвусмысленно говорит о том, что способ управления через ТСЖ должен быть избран собственниками, так же как и другой способ - управление управляющей организацией. Т.е. это два разных способа управления.

А я и не собираюсь Вас убеждать. Мне честно говоря всё равно. А основано все на несколько десятков всевозможных судебных процессов по смене способа управления домом (или по передаче тех документации-что одно и то же)

Ссылка на комментарий
Поделиться на другие сайты

А я и не собираюсь Вас убеждать. Мне честно говоря всё равно. А основано все на несколько десятков всевозможных судебных процессов по смене способа управления домом (или по передаче тех документации-что одно и то же)

Сожалею, что не ощутил мощи Вашего авторитета, видимо по сети он не передаётся :). Просто Ваш ответ противоречит и законодательству и самому себе. Если УК, как Вы выразились, "просто управляет домом", - то она уже не УК, а ОО (обслуживающая организация) и действует на основании договора с ТСЖ. А вот как ТСЖ стало исполнителем КУ, если на это не было решения ОСС? Следуя Вашей логике - просто фактом своего создания...

Ссылка на комментарий
Поделиться на другие сайты

в небольших домах ТСЖ невыгодно содержать обслуживающий персонал, поэтому ТСЖ заключает договор о содержании и обслуживании дома, приёме платежей с организацией, которая профессионально занимается управлением домами (УК). Т.е. по факту домом управляет УК, а ТСЖ - лишь прослойка.

Если ТСЖ заключило с некой организацией договор на обслуживание, то эта организация ни в коем разе не управляет домом. Функцию управления ТСЖ сохраняет за собой. К функции управления как раз и относятся заключения договоров с РСО.

Но эта прослойка во-первых собирает на своё содержание деньги, а во-вторых в случае спора становится ответчиком, прикрывая УК.
Ответчиком эта "прослойка" становится именно по тому, что осуществляет функцию управления. И деньги собирает для того, чтобы рассчитываться по договорам, как с поставщиками ресурсов, так и с исполнителем по договору обслуживания.
Ссылка на комментарий
Поделиться на другие сайты

Вы разность понимаете между способ управления и договор управления?

А что касается создания ТСЖ, выбора способа управления и заключения договора управления - перечитайте 162 и 135 ЖК РФ.

Ссылка на комментарий
Поделиться на другие сайты

Вы разность понимаете между способ управления и договор управления?
Вы из своих трёх сосен выйти не можете. Давайте для Вас с самого начала:

1. Способ управления НЕ выбран, т.к. НЕ было общего собрания собственников.

2. Управляющая организация не выбрана, т.к. не было ОСС.

3. Договор управления не заключался, т.к. не выбиралась управляющая организация.

4. Заключен договор НА ОБСЛУЖИВАНИЕ (не на управление!) с той организацией, которая во многих домах является управляющей.

Ссылка на комментарий
Поделиться на другие сайты

Вы разность понимаете между способ управления и договор управления?

Я понимаю... правда не "разность", а разницу. А Вы, похоже, нет.

Ссылка на комментарий
Поделиться на другие сайты

Вы из своих трёх сосен выйти не можете. Давайте для Вас с самого начала:

1. Способ управления НЕ выбран, т.к. НЕ было общего собрания собственников.

2. Управляющая организация не выбрана, т.к. не было ОСС.

3. Договор управления не заключался, т.к. не выбиралась управляющая организация.

4. Заключен договор НА ОБСЛУЖИВАНИЕ (не на управление!) с той организацией, которая во многих домах является управляющей.

По моему заплутали Вы. Если Вы обратитесь с аналогичными доводами в суд, то суд Вам скажет:

1. Если собственники учредили ТСЖ и далее оно заключило договора с РСО, обслуживает дом (дворники, уборщицы, мусор, текущий ремонт, подготовка к зиме и т.п.), а 80% собственников написали заявление о вступлении, то по барабану отсутсвие ОТДЕЛЬНОГО пункта в повестке дня _ способ управления выбран конклюдентными действиями самих собственников.

2. Если есть ТСЖ, то оно праве заключить договор управления с УК и без согласия собственников, оформленных отдельным решением. Создав ТСЖ тем самым собственники уже делегировали ему право такой договор заключить;

3. Это Вы так думаете, что на обслуживание, а из анализа договора и действий сторон в рамках этого договора следует, что это договор управления. И из того, что данная УК является управляющей компанией в других домах, не следует, что она не может быть управляющей компанией в этом доме.

Ссылка на комментарий
Поделиться на другие сайты

По моему заплутали Вы. Если Вы обратитесь с аналогичными доводами в суд, то суд Вам скажет:

1. Если собственники учредили ТСЖ и далее оно заключило договора с РСО, обслуживает дом (дворники, уборщицы, мусор, текущий ремонт, подготовка к зиме и т.п.), а 80% собственников написали заявление о вступлении, то по барабану отсутсвие ОТДЕЛЬНОГО пункта в повестке дня _ способ управления выбран конклюдентными действиями самих собственников.

2. Если есть ТСЖ, то оно праве заключить договор управления с УК и без согласия собственников, оформленных отдельным решением. Создав ТСЖ тем самым собственники уже делегировали ему право такой договор заключить;

3. Это Вы так думаете, что на обслуживание, а из анализа договора и действий сторон в рамках этого договора следует, что это договор управления. И из того, что данная УК является управляющей компанией в других домах, не следует, что она не может быть управляющей компанией в этом доме.

ну вот теперь я услышал Ваши аргументы. Спасибо. Особенно важен п.1. Понятно, что в договоре важен предмет, а не его наименование. Но если есть ТСЖ, отвечающий признакам, изложенным Вами в п.1, то второй УК быть по определению не может. А как же тогда предмет договора?

Т.е. в итоге без ОСС получается полная неопределённость в том кто же является управляющей организацией. ТСЖ, у которого договоры с РСО и дворники в штате, или УК, с которой это ТСЖ заключило договор на обслуживание, но который по своему содержанию является договором на управление??

Но не могу не заметить, что по п.3 вы всё же не правильно меня поняли. Давайте и по нему придём к взаимопониманию. Говоря о том, что УК является управляющей в других домах, я не доказывал тезис о том, что она НЕ может быть УК в этом доме.

Ссылка на комментарий
Поделиться на другие сайты

Вот с этим то как раз все просто. Если есть ТСЖ и оно заключило договор управления с УК и все (замечаю - ВСЕ!!!) функции управления передало этой УК, то домом управляет УК. Если не все функции передало, то домом управляет ТСЖ, а УК его обслуживает.

Может быть и так - решением ОСС был сменен способ управления на управление УК. Тогда в доме может остаться ТСЖ, но функции управления оно теряет и становиться просто сообществом собственников, находящимся в доме. При этом оно собрания может проводить, органы управления избирать и т.д. Такие варианты в моей практике были. Иногда собственники (по моему наущению) такой вариант используют, чтобы без особых проблем избавиться от одной УК и перейти к другой УК ( в усложненных вариантах)

Так что единоначалие УК в доме соблюдается.

Ссылка на комментарий
Поделиться на другие сайты

Вот с этим то как раз все просто. Если есть ТСЖ и оно заключило договор управления с УК и все (замечаю - ВСЕ!!!) функции управления передало этой УК, то домом управляет УК. Если не все функции передало, то домом управляет ТСЖ, а УК его обслуживает.

Я Вас понял. Но не могу согласится, что это просто :). Как раз получается непросто. Иными словами ситуация требует правового анализа и ясность возникнет только в суде. К примеру, в договоре указаны не все функции, а в действительности управляющая компания выполняются все. Конклюдентные действия? Содержание превалирует над формой? Сомневаюсь....

Ссылка на комментарий
Поделиться на другие сайты

Ну если Вы обратите внимание суда на то, что вместо обслуживания УК управляет, а вместе с ней управляет и ТСЖ, и приведете доказательства этого ( а не просто Ваши догадки, не на чем не основанные), то договор, скорее всего. признают ничтожным. Только вот загвоздка - права на такое оспаривание у Вас нет. Но есть право обратиться в жилинспекцию и сказать: ребята в нашем доме две управляющие компании - ТСЖ и УК, разберитесь.

Ссылка на комментарий
Поделиться на другие сайты

доказательства этого

только что эта так называемая обслуживающая разослала предупреждения об отключении комм.услуг по причине того что ПЕРЕД ней задолженность по платежам за комм.услуги :).

права на такое оспаривание у Вас нет.

точно? не готов спорить, беру паузу на обдумывание...

есть право обратиться в жилинспекцию

А может в органы местного самоуправления, пусть УК назначают? А их отказ - в суд обжаловать, где всё и прояснится.

Ссылка на комментарий
Поделиться на другие сайты

Я думаю, для начала надо бы разобраться: действительно ли у Вас две управляющих организации или это только Вам кажется.

Пусть жилинспекция разберется и даст ответ. А уж после с этим ответом можно и в ОМС обратиться с указанной просьбой...

А вот отключение ком услуг незаконно - должны не должны - это пусть суд сначала своим решением установит.

Такие отключения чреваты для УК многотысячными штрафами - нужно им об этом напомнить!

Ссылка на комментарий
Поделиться на другие сайты

ок, последую Вашему совету. Хотя уверен, что не станет жилинспекция вникать в содержание отношений, а подойдёт формально: есть ТСЖ, есть договор на обслуживание - значит управляет ТСЖ...

И я то считаю, что у нас не две УО, а ни одной :)), т.к. ОСС не проводилось.

Ссылка на комментарий
Поделиться на другие сайты

И я то считаю, что у нас не две УО, а ни одной :)), т.к. ОСС не проводилось.

Не думаю, что Вы достигните успеха в этом направлении...В чем собственно дело? УК безобразничает или Вам просто ее название не нравиться?

Ссылка на комментарий
Поделиться на другие сайты

УК безобразничает или Вам просто ее название не нравиться?

Безобразничает ТСЖ в связке с УК. Постоянно придумывают всякие инициативы по трате денег (благоустройство, и прочее). Строка "доп услуги" в квитанции растёт, а иногда скачет. А при всех вопросах председатель "показывает" на УК, а УК на ТСЖ. Понятно, что можно попытаться собрать ОСС, заменить УК, потребовать ревизии и прочее -но это не эффективно, пока нет веских оснований.

Ссылка на комментарий
Поделиться на другие сайты

Заархивировано

Эта тема находится в архиве и закрыта для дальнейших ответов.

  • Последние посетители   0 пользователей онлайн

    • Ни одного зарегистрированного пользователя не просматривает данную страницу

×
×
  • Создать...