Перейти к содержимому
Mirex

Создание ТСЖ не означает выбор способа управления

Рекомендуемые сообщения

Mirex    2

Года четыре назад лично столкнулся с позицией суда, сводящейся к тому, что если в доме создано ТСЖ, то даже при отсутствии решения ОСС о выборе способа управления или управляющей компании, именно ТСЖ является исполнителем коммунальных услуг.

Сейчас заметил в К+ единичные решения, где суды говорят об обратном.

В связи с чем вопрос с коллегам, практикующим в области ЖКХ: есть ли устоявшаяся практика по теме?

Практическая цель вопроса: в небольших домах ТСЖ невыгодно содержать обслуживающий персонал, поэтому ТСЖ заключает договор о содержании и обслуживании дома, приёме платежей с организацией, которая профессионально занимается управлением домами (УК). Т.е. по факту домом управляет УК, а ТСЖ - лишь прослойка. Но эта прослойка во-первых собирает на своё содержание деньги, а во-вторых в случае спора становится ответчиком, прикрывая УК. Т.е. возникает коррупционная связка УК-Председатель ТСЖ. Изнутри её не разрушить. А вот если признать, способ управления не выбран, то....

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
AndrewKa    0

Решение ОСС надо оспаривать,которое они в налоговую закинули.

В 99.9% кворума там нет и не будет

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
Mirex    2

Какое решение ОСС? О создании ТСЖ? Так его застройщик создал. срок ИД прошёл, да и кворум скорее всего был.

Суть на мой взгляд в ином - в признании того, что способ управления не выбран.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
AndrewKa    0

Вы без письменной позиции жильцов все равно ничего не сделаете.Процессуально-это так ! Тоже думал над похожим вопросом - как снять окуевшего председателя.

Способ управления выбран до тех пор,пока в налоговой лежит протокол о полномочиях председателя ТСЖ.

Под него надо копать: сроки полномочий,соблюдение процедур переизбрания,акты ревизионной комиссии,наличие совета МКД и их распоряжения,легитимность договоров,положения о вознаграждении.

Если пред транзитит деньги на ближайшую УК не имея договоров с ресурсодержаелями и не имея штата - то это,мать его,присвоение обыкновенное.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
Mrsmit    39
Года четыре назад лично столкнулся с позицией суда, сводящейся к тому, что если в доме создано ТСЖ, то даже при отсутствии решения ОСС о выборе способа управления или управляющей компании, именно ТСЖ является исполнителем коммунальных услуг.

Сейчас заметил в К+ единичные решения, где суды говорят об обратном.

В связи с чем вопрос с коллегам, практикующим в области ЖКХ: есть ли устоявшаяся практика по теме?

Практическая цель вопроса: в небольших домах ТСЖ невыгодно содержать обслуживающий персонал, поэтому ТСЖ заключает договор о содержании и обслуживании дома, приёме платежей с организацией, которая профессионально занимается управлением домами (УК). Т.е. по факту домом управляет УК, а ТСЖ - лишь прослойка. Но эта прослойка во-первых собирает на своё содержание деньги, а во-вторых в случае спора становится ответчиком, прикрывая УК. Т.е. возникает коррупционная связка УК-Председатель ТСЖ. Изнутри её не разрушить. А вот если признать, способ управления не выбран, то....

Если в доме создано ТСЖ то выбран способ управления управление ТСЖ. А уК управляет домом по 162 ЖК РФ. И это не значит что способ управления -управляющей компанией. Она просто берет на себя часть (или все) функции ТСЖ.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
Mirex    2
Если в доме создано ТСЖ то выбран способ управления управление ТСЖ. А уК управляет домом по 162 ЖК РФ. И это не значит что способ управления -управляющей компанией. Она просто берет на себя часть (или все) функции ТСЖ.

Как то неубедительно... На чём основаны Ваши утверждения? п.2) ч.2 ст.161 ЖК ясно и недвусмысленно говорит о том, что способ управления через ТСЖ должен быть избран собственниками, так же как и другой способ - управление управляющей организацией. Т.е. это два разных способа управления.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
Mirex    2
Вы без письменной позиции жильцов все равно ничего не сделаете.Процессуально-это так ! Тоже думал над похожим вопросом - как снять окуевшего председателя.

Способ управления выбран до тех пор,пока в налоговой лежит протокол о полномочиях председателя ТСЖ.

Под него надо копать: сроки полномочий,соблюдение процедур переизбрания,акты ревизионной комиссии,наличие совета МКД и их распоряжения,легитимность договоров,положения о вознаграждении.

Если пред транзитит деньги на ближайшую УК не имея договоров с ресурсодержаелями и не имея штата - то это,мать его,присвоение обыкновенное.

Если снимать Председателя - то да, Вы правы, и без жильцов ничего не сделать, а они, как известно, - "болото".

Вот я подумал о том, что если исходить из того, что способ управления не выбран (а ОСС по этому вопросу нет и не было), то УК должен назначить муниципалитет, а после этого уже и до жильцов дойдёт, что ТСЖ не нужно, оно лишь кормушка для некоторых...

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
Mrsmit    39
Как то неубедительно... На чём основаны Ваши утверждения? п.2) ч.2 ст.161 ЖК ясно и недвусмысленно говорит о том, что способ управления через ТСЖ должен быть избран собственниками, так же как и другой способ - управление управляющей организацией. Т.е. это два разных способа управления.

А я и не собираюсь Вас убеждать. Мне честно говоря всё равно. А основано все на несколько десятков всевозможных судебных процессов по смене способа управления домом (или по передаче тех документации-что одно и то же)

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
Mirex    2
А я и не собираюсь Вас убеждать. Мне честно говоря всё равно. А основано все на несколько десятков всевозможных судебных процессов по смене способа управления домом (или по передаче тех документации-что одно и то же)

Сожалею, что не ощутил мощи Вашего авторитета, видимо по сети он не передаётся :). Просто Ваш ответ противоречит и законодательству и самому себе. Если УК, как Вы выразились, "просто управляет домом", - то она уже не УК, а ОО (обслуживающая организация) и действует на основании договора с ТСЖ. А вот как ТСЖ стало исполнителем КУ, если на это не было решения ОСС? Следуя Вашей логике - просто фактом своего создания...

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
тётя Д.    45
в небольших домах ТСЖ невыгодно содержать обслуживающий персонал, поэтому ТСЖ заключает договор о содержании и обслуживании дома, приёме платежей с организацией, которая профессионально занимается управлением домами (УК). Т.е. по факту домом управляет УК, а ТСЖ - лишь прослойка.

Если ТСЖ заключило с некой организацией договор на обслуживание, то эта организация ни в коем разе не управляет домом. Функцию управления ТСЖ сохраняет за собой. К функции управления как раз и относятся заключения договоров с РСО.

Но эта прослойка во-первых собирает на своё содержание деньги, а во-вторых в случае спора становится ответчиком, прикрывая УК.
Ответчиком эта "прослойка" становится именно по тому, что осуществляет функцию управления. И деньги собирает для того, чтобы рассчитываться по договорам, как с поставщиками ресурсов, так и с исполнителем по договору обслуживания.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
Mrsmit    39

Вы разность понимаете между способ управления и договор управления?

А что касается создания ТСЖ, выбора способа управления и заключения договора управления - перечитайте 162 и 135 ЖК РФ.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
Mirex    2
Вы разность понимаете между способ управления и договор управления?
Вы из своих трёх сосен выйти не можете. Давайте для Вас с самого начала:

1. Способ управления НЕ выбран, т.к. НЕ было общего собрания собственников.

2. Управляющая организация не выбрана, т.к. не было ОСС.

3. Договор управления не заключался, т.к. не выбиралась управляющая организация.

4. Заключен договор НА ОБСЛУЖИВАНИЕ (не на управление!) с той организацией, которая во многих домах является управляющей.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
тётя Д.    45
Вы разность понимаете между способ управления и договор управления?

Я понимаю... правда не "разность", а разницу. А Вы, похоже, нет.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
Mrsmit    39
Вы из своих трёх сосен выйти не можете. Давайте для Вас с самого начала:

1. Способ управления НЕ выбран, т.к. НЕ было общего собрания собственников.

2. Управляющая организация не выбрана, т.к. не было ОСС.

3. Договор управления не заключался, т.к. не выбиралась управляющая организация.

4. Заключен договор НА ОБСЛУЖИВАНИЕ (не на управление!) с той организацией, которая во многих домах является управляющей.

По моему заплутали Вы. Если Вы обратитесь с аналогичными доводами в суд, то суд Вам скажет:

1. Если собственники учредили ТСЖ и далее оно заключило договора с РСО, обслуживает дом (дворники, уборщицы, мусор, текущий ремонт, подготовка к зиме и т.п.), а 80% собственников написали заявление о вступлении, то по барабану отсутсвие ОТДЕЛЬНОГО пункта в повестке дня _ способ управления выбран конклюдентными действиями самих собственников.

2. Если есть ТСЖ, то оно праве заключить договор управления с УК и без согласия собственников, оформленных отдельным решением. Создав ТСЖ тем самым собственники уже делегировали ему право такой договор заключить;

3. Это Вы так думаете, что на обслуживание, а из анализа договора и действий сторон в рамках этого договора следует, что это договор управления. И из того, что данная УК является управляющей компанией в других домах, не следует, что она не может быть управляющей компанией в этом доме.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
Mrsmit    39
Я понимаю... правда не "разность", а разницу. А Вы, похоже, нет.

Ну Вам, наверное, виднее...из Москвы...

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
Mirex    2
По моему заплутали Вы. Если Вы обратитесь с аналогичными доводами в суд, то суд Вам скажет:

1. Если собственники учредили ТСЖ и далее оно заключило договора с РСО, обслуживает дом (дворники, уборщицы, мусор, текущий ремонт, подготовка к зиме и т.п.), а 80% собственников написали заявление о вступлении, то по барабану отсутсвие ОТДЕЛЬНОГО пункта в повестке дня _ способ управления выбран конклюдентными действиями самих собственников.

2. Если есть ТСЖ, то оно праве заключить договор управления с УК и без согласия собственников, оформленных отдельным решением. Создав ТСЖ тем самым собственники уже делегировали ему право такой договор заключить;

3. Это Вы так думаете, что на обслуживание, а из анализа договора и действий сторон в рамках этого договора следует, что это договор управления. И из того, что данная УК является управляющей компанией в других домах, не следует, что она не может быть управляющей компанией в этом доме.

ну вот теперь я услышал Ваши аргументы. Спасибо. Особенно важен п.1. Понятно, что в договоре важен предмет, а не его наименование. Но если есть ТСЖ, отвечающий признакам, изложенным Вами в п.1, то второй УК быть по определению не может. А как же тогда предмет договора?

Т.е. в итоге без ОСС получается полная неопределённость в том кто же является управляющей организацией. ТСЖ, у которого договоры с РСО и дворники в штате, или УК, с которой это ТСЖ заключило договор на обслуживание, но который по своему содержанию является договором на управление??

Но не могу не заметить, что по п.3 вы всё же не правильно меня поняли. Давайте и по нему придём к взаимопониманию. Говоря о том, что УК является управляющей в других домах, я не доказывал тезис о том, что она НЕ может быть УК в этом доме.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
Mrsmit    39

Вот с этим то как раз все просто. Если есть ТСЖ и оно заключило договор управления с УК и все (замечаю - ВСЕ!!!) функции управления передало этой УК, то домом управляет УК. Если не все функции передало, то домом управляет ТСЖ, а УК его обслуживает.

Может быть и так - решением ОСС был сменен способ управления на управление УК. Тогда в доме может остаться ТСЖ, но функции управления оно теряет и становиться просто сообществом собственников, находящимся в доме. При этом оно собрания может проводить, органы управления избирать и т.д. Такие варианты в моей практике были. Иногда собственники (по моему наущению) такой вариант используют, чтобы без особых проблем избавиться от одной УК и перейти к другой УК ( в усложненных вариантах)

Так что единоначалие УК в доме соблюдается.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
Mirex    2
Вот с этим то как раз все просто. Если есть ТСЖ и оно заключило договор управления с УК и все (замечаю - ВСЕ!!!) функции управления передало этой УК, то домом управляет УК. Если не все функции передало, то домом управляет ТСЖ, а УК его обслуживает.

Я Вас понял. Но не могу согласится, что это просто :). Как раз получается непросто. Иными словами ситуация требует правового анализа и ясность возникнет только в суде. К примеру, в договоре указаны не все функции, а в действительности управляющая компания выполняются все. Конклюдентные действия? Содержание превалирует над формой? Сомневаюсь....

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
Mrsmit    39

Ну если Вы обратите внимание суда на то, что вместо обслуживания УК управляет, а вместе с ней управляет и ТСЖ, и приведете доказательства этого ( а не просто Ваши догадки, не на чем не основанные), то договор, скорее всего. признают ничтожным. Только вот загвоздка - права на такое оспаривание у Вас нет. Но есть право обратиться в жилинспекцию и сказать: ребята в нашем доме две управляющие компании - ТСЖ и УК, разберитесь.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
Mirex    2
доказательства этого

только что эта так называемая обслуживающая разослала предупреждения об отключении комм.услуг по причине того что ПЕРЕД ней задолженность по платежам за комм.услуги :).

права на такое оспаривание у Вас нет.

точно? не готов спорить, беру паузу на обдумывание...

есть право обратиться в жилинспекцию

А может в органы местного самоуправления, пусть УК назначают? А их отказ - в суд обжаловать, где всё и прояснится.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
Mrsmit    39

Я думаю, для начала надо бы разобраться: действительно ли у Вас две управляющих организации или это только Вам кажется.

Пусть жилинспекция разберется и даст ответ. А уж после с этим ответом можно и в ОМС обратиться с указанной просьбой...

А вот отключение ком услуг незаконно - должны не должны - это пусть суд сначала своим решением установит.

Такие отключения чреваты для УК многотысячными штрафами - нужно им об этом напомнить!

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
Mirex    2

ок, последую Вашему совету. Хотя уверен, что не станет жилинспекция вникать в содержание отношений, а подойдёт формально: есть ТСЖ, есть договор на обслуживание - значит управляет ТСЖ...

И я то считаю, что у нас не две УО, а ни одной :)), т.к. ОСС не проводилось.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
Mrsmit    39

Это зависит от того, как жалобу составите. Могут все до основания раскопать.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
Mrsmit    39
И я то считаю, что у нас не две УО, а ни одной :)), т.к. ОСС не проводилось.

Не думаю, что Вы достигните успеха в этом направлении...В чем собственно дело? УК безобразничает или Вам просто ее название не нравиться?

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
Mirex    2
УК безобразничает или Вам просто ее название не нравиться?

Безобразничает ТСЖ в связке с УК. Постоянно придумывают всякие инициативы по трате денег (благоустройство, и прочее). Строка "доп услуги" в квитанции растёт, а иногда скачет. А при всех вопросах председатель "показывает" на УК, а УК на ТСЖ. Понятно, что можно попытаться собрать ОСС, заменить УК, потребовать ревизии и прочее -но это не эффективно, пока нет веских оснований.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Создайте аккаунт или войдите в него для комментирования

Вы должны быть пользователем, чтобы оставить комментарий

Создать аккаунт

Зарегистрируйтесь для получения аккаунта. Это просто!

Зарегистрировать аккаунт

Войти

Уже зарегистрированы? Войдите здесь.

Войти сейчас


  • Сейчас на странице   0 пользователей

    Нет пользователей, просматривающих эту страницу

×