Перейти к содержимому
  • Объявления

    • Soniks

      Юридическая помощь по вопросам сделок с жилыми помещениями в Москве и Санкт-Петербурге   13.03.2016

      Профессионально решим Ваши проблемы. Все консультации в офисе коллегии бесплатные. Работают только адвокаты с опытом от 10 лет. Вы платите только за результат! купля-продажа жилых помещений "расслужебливание" жилья оспаривание сделок представительство в суде на всех стадиях процесса Телефон в Москве: +7 (929) 965-72-86 Телефон в Санкт-Петербурге: +7 (812) 924-20-47
An74

Покупка квартиры менее 3-х лет собственности

Рекомендуемые сообщения

Приветствую всех!

К сожалению столкнулся с неприятной проблемой многих покупателей недвижимости - занижение суммы стоимости квартиры в ДКП.

Сам совершенно не хочу этого, но продавцы есть продавцы.

Предистория такая у собственников было 2 квартиры на этаже. Владеют ими, на сколько я знаю по договору инвестирования, свидетельства были на 2 квартиры. В собственности они были не менее 15 лет.

Несколько месяцев назад, они решили оформить эти квартиры в одну, поскольку там была выполнена перепланировка, ну и соответственно продавать уже как одну. Я лично видел свидетельство на 1 объект, по 1/2 доли у собственников (муж с женой). В кадастровом паспорте также уже идет 1 объект.

Ситуация в том, что после неофициальных консультаций им рекомендовали полную стоимость в ДКП не указывать. Хотя они фактически и владеют квартирой много лет, но новое свидетельство то свежее.

И как бы мне не хотелось указать полную стоимость, как покупателю, я ничего не могу поделать с этим.

Мне предлагается в ДКП указывать 1 млн, а остальное (причем остальная часть довольно внушительна) идет по расписке примерного текста:

Мы такие-то такие-то, получили у такого-то деньги в сумме ХХХ за ремонт, произведенный в квартире по адресу: ______ , а также мебель (подробно), бытовую технику (подробно).

В случае изъятия квартиры у «Покупателя» по исполненному договору купли-продажи вследствие его расторжения или признания недействительным по иску «Продавцов» или третьих лиц со стороны «Продавцов», в части или в целом, «Продавцы» обязаны приобрести за свой счет в собственность «Покупателя» равноценную квартиру в доме аналогичной категории или выплатить деньги в сумме ХХХ рублей (из них : ХХХ рублей за ремонт и оборудование и YYY рублей в соответствии с договором купли-продажи от _________________г.) в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Расписка написана собственноручно в присутствии двух свидетелей.

Я бы взял и отказался от неполной стоимости, но просто очень сложно с вариантами в том городе где ищу квартиру, более того ищем в определенном районе. А тут квартира хороша и по площади, и по отделке, и по расположению дома. Цена не занижена и не завышена, чисто рыночная.

Чем я рискую купив недвижимость по такой схеме? Ну схема как я понимаю весьма распространена, но тем не менее. Риэлторы говорят, что риска фактически никакого нет. Если сделка каким-либо образом и будет в дальнейшем расторгнута - расписка выручит.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
Чем я рискую купив недвижимость по такой схеме? Ну схема как я понимаю весьма распространена, но тем не менее. Риэлторы говорят, что риска фактически никакого нет. Если сделка каким-либо образом и будет в дальнейшем расторгнута - расписка выручит.

Рискуете потерять деньги, оформленные не договором, а распиской. Риэлторы заинтересованы только Вас убедить, оформить сделку и получить свои деньги. Потому будут обещать что угодно, ведь они просто посредники и никакой ответственности не несут. Если любите риск - рискуйте. Авось все пройдет хорошо.

Еще бывают такие варианты: продавцы покупателю предлагают указать в ДКП полную стоимость+N рублей, где N - размер НДФЛ, который им придется уплатить с полной стоимости. Тогда и они ничего не теряют (Вы им компенсируете налог), и для покупателя риска никакого.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
Рискуете потерять деньги, оформленные не договором, а распиской. Риэлторы заинтересованы только Вас убедить, оформить сделку и получить свои деньги. Потому будут обещать что угодно, ведь они просто посредники и никакой ответственности не несут. Если любите риск - рискуйте. Авось все пройдет хорошо.

Еще бывают такие варианты: продавцы покупателю предлагают указать в ДКП полную стоимость+N рублей, где N - размер НДФЛ, который им придется уплатить с полной стоимости. Тогда и они ничего не теряют (Вы им компенсируете налог), и для покупателя риска никакого.

Спасибо за ответ и совет! К сожалению суммой полного НДФЛ я не располагаю, и даже 50% от нее (если скажем платить его 50/50 с продавцом), да и сумма там немаленькая выходит.

А в каком случае я рискую суммой по расписке? Я мониторил всяческие источники по сделкам, пишут что суд (если вдруг..) принимает эти расписки как вполне платежный аргумент.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
А в каком случае я рискую суммой по расписке? Я мониторил всяческие источники по сделкам, пишут что суд (если вдруг..) принимает эти расписки как вполне платежный аргумент.

В том случае, если суд не примет эту расписку. Предсказать решение суда в России невозможно. Это всегда 50/50 - лотерея, риск, даже если на руках все козыри.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Я еще только что говорил с риэлтором, который представляет мои интересы, а не тот, что у продавцов. Так вот еще в основном ДКП по его мнению должна быть и будет такая фраза:

Стороны, руководствуясь ст. 421 «Свобода договора» и ст. 461 «Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя, пришли к соглашению,

что в случае признания судом настоящего Договора недействительным или расторжения его по обстоятельствам, возникшим по вине Продавцов,

в том числе в случае предъявления претензий третьими лицами со стороны Продавцов к Покупателю, которые суд сочтет подлежащими удовлетворению,

и изъятия квартиры у Покупателя, Продавцы обязуются:

- предоставить Покупателю денежные средства для самостоятельного приобретения квартиры,

исходя из стоимости аналогичного жилья, действующей на рынке недвижимости на момент расторжения настоящего Договора,

а также возместить все понесенные убытки и расходы, связанные с приобретением настоящей квартиры.

При этом квартира не может быть изъята у Покупателя до полного возмещения убытков.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

An74,

Распространённая фраза в договоре купли-продажи, НО есть одно НО, ни одного решения суда не видел которое исполняло бы эти "требования". После признания сделки недействительной и признания за истцом права собственности - квартира будет "изъята" если вообще это слово применимо к недвижимому имуществу, вообщем она выбудет из Вашего -владения, -пользования, распоряжения.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Блин :(

Получается та огромная масса сделок, которая делается по таким схемам оказывается в таком подвешенном состоянии?

А вообще вариантов признания сделки не действительной, или как правильно это называется, много? Со стороны продавцов...

Просто риэлтор с моей стороны хотя и признает подобную проблему, говорит что по факту за более чем 15 летний опыт работы в этой сфере (по Москве) реально ни одного случая признания сделки недействительной не встречал, и в его кругу тоже. Т.е. он имеет в виду то, что прежде всего это не выгодно продавцам, т.к. они могут "попасть" на занижение налогов и прежде всего это им самим не выгодно.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
что прежде всего это не выгодно продавцам, т.к. они могут "попасть" на занижение налогов и прежде всего это им самим не выгодно.

квартиры "за 1 000 000" под контролем налоговой, так что продавцы все равно "попадут" и вас потянут. Если они инвестировали,

по договору инвестирования

то сумма инвестирования не будет облагаться налогом. Естественно им будет нужно доказать, что новый объект это объединение двух старых.

за более чем 15 летний опыт работы в этой сфере (по Москве) реально ни одного случая признания сделки недействительной не встречал

Можно на сайтах судов посмотреть кто и за что судится, а также результаты дел. За пару часов соберете статистику.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

то сумма инвестирования не будет облагаться налогом. Естественно им будет нужно доказать, что новый объект это объединение двух старых.

Спасибо! Но судя по росту цен за 15-20 лет - сумма инвестирования в 2 квартиры едва ли выйдет больше, чем 1 млн.. (по моему городу).

НУ как я понимаю резюме такое - лучше не связываться? Не смотря на успокаивающие речи всех риэлторов?

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
НУ как я понимаю резюме такое - лучше не связываться?

Квартира за 1 000 000 это неликвид. Такие квартиры продаются дешевле рынка (т.е. аналогичных квартир с нормальными документами), так что возможно, что Вы ошиблись в ее оценке

Цена не занижена и не завышена, чисто рыночная.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Вы может меня не правильно поняли...

15-20 лет назад, когда люди покупали на этапе строительства, квартира в 100+ метров стоила порядка 1 млн, ну +/- 100 тыс. руб.

А сейчас цена конечно выше раз в 10.

И зачесть те затраты, на нынешнюю стоимость - ничего особо не даст.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
Квартира за 1 000 000 это неликвид.

я имел в виду продажу квартиры в настоящий момент с указанием в ДКП цены в 1 000 000

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Там предлагают не 1, а 2 млн.. Я честно говоря не знаю причину, как-то это связано с покупкой ими другой недвижимости..

Но реально это малая сумма от общей. Остальное, как писал в первых сообщениях, т.е. расписки..

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
Мне предлагается в ДКП указывать 1 млн

процесс пошел

Там предлагают не 1, а 2 млн

так может и до рынка дойдете

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

До рынка увы никак не дойдем.

Мне предлагают для спокойствия не просто расписку на остальную сумму, а типа долгового обязательства, сроком на 3 года (время на возможно расторжение сделки)..

После 3-х лет, эта долговая расписка уничтожается.

Ну и расписка под "неотъемлемые элементы", мебель и остальное у меня также останется.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
До рынка увы никак не дойдем.

Мне предлагают для спокойствия не просто расписку на остальную сумму, а типа долгового обязательства, сроком на 3 года (время на возможно расторжение сделки)..

После 3-х лет, эта долговая расписка уничтожается.

Ну и расписка под "неотъемлемые элементы", мебель и остальное у меня также останется.

Как хотите. Поддавайтесь или отказывайтесь. Для сведения: на форуме здесь попадалась тема, где выкладывали решение суда по иску налоговой инспекции к абсолютно такому же продавцу, пытавшемуся отвертеться от НДФЛ ссылкой на расписку о плате за ремонт квартиры и мебель. Но тот дебил не учел, что с этих доходов тоже надо НДФЛ платить. Заплатил и НДФЛ, и штраф, и судебные расходы потерял, и время. Найдете -покажите своим продавцам.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
Как хотите. Поддавайтесь или отказывайтесь. Для сведения: на форуме здесь попадалась тема, где выкладывали решение суда по иску налоговой инспекции к абсолютно такому же продавцу, пытавшемуся отвертеться от НДФЛ ссылкой на расписку о плате за ремонт квартиры и мебель. Но тот дебил не учел, что с этих доходов тоже надо НДФЛ платить. Заплатил и НДФЛ, и штраф, и судебные расходы потерял, и время. Найдете -покажите своим продавцам.

Но то ведь проблемы продавца, как бы..

Я ничего поделать с ними не могу, более того чем аргументирует их риэлтор - они владеют двумя квартирами очень давно (как минимум 15 лет) и сейчас когда их объединили фактически ничего не изменилось. Но из-за всяких юридических разночтений - получили абсолютно новый объект, со свежей собственностью.

Хотя если бы не объединяли, а продавали 2-мя объектами - естественно была бы собственность более 3-х лет.

Они психологически настроены так, что сделали подготовку к продаже, а в итоге попали на полный налог. Также и эта психологическая причина имеет место быть у них.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

1. автор ищите другую квартиру!!

2. пусть свои налоги платит продавец.

3. включите налоги в цену квартры и заплатите за квартиру по ДКП,

вот 3 варианта.. сами выбирайте свой!!!

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
В собственности они были не менее 15 лет.

Несколько месяцев назад, они решили оформить эти квартиры в одну, поскольку там была выполнена перепланировка, ну и соответственно продавать уже как одну. Я лично видел свидетельство на 1 объект, по 1/2 доли у собственников (муж с женой). В кадастровом паспорте также уже идет 1 объект.

А вариант, что несмотря на смену свидетельства о собственности срок владения более 3-ех лет ни как не рассматривался и не обсуждался?

Мнение налоговиков однозначно. Квартиа была в собственности более 3-ех лет. Налогом продажа не облагается.

ФЕДЕРАЛЬНАЯ НАЛОГОВАЯ СЛУЖБА

ПИСЬМО

от 11 декабря 2012 г. N ЕД-4-3/21023@

ПО ВОПРОСУ ОБЛОЖЕНИЯ НАЛОГОМ НА ДОХОДЫ ФИЗИЧЕСКИХ ЛИЦ ДОХОДОВ ОТ ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ, НАХОДИВШЕЙСЯ В СОБСТВЕННОСТИ БОЛЕЕ ТРЕХ ЛЕТ, В КОТОРОЙ БЫЛА ПРОИЗВЕДЕНА ПЕРЕПЛАНИРОВКА И ПОЛУЧЕНО НОВОЕ СВИДЕТЕЛЬСТВО О ПРАВЕ

Федеральная налоговая служба по вопросу обложения налогом на доходы физических лиц доходов от продажи квартиры, находившейся в собственности более трех лет, в которой была произведена перепланировка и получено новое свидетельство о праве собственности, разъясняет следующее.

КонсультантПлюс: примечание.

В соответствии с Федеральным законом от 23.07.2013 N 212-ФЗ статья 220 изложена в новой редакции с 1 января 2014 года. Об имущественном вычете от продажи жилых домов, квартир, комнат и т.д., см. подпункт 1 пункта 2.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир, комнат и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей.

Квартира находилась в собственности налогоплательщика с 2006 года, в связи с увеличением жилой площади квартиры в результате проведенной перепланировки в 2011 году получено новое свидетельство о государственной регистрации права на данную квартиру. При этом, как следует из кадастрового паспорта и плана квартиры, наружные границы квартиры не изменились.

Статья 235 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает основания прекращения права собственности: отчуждение собственником своего имущества другим лицам, отказ собственника от права собственности, гибель или уничтожение имущества, утрата права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Из положения пункта 67 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219, следует, что изменение объекта недвижимого имущества в связи с реконструкцией или перепланировкой без изменения внешних границ не влечет за собой прекращения или перехода права на него.

Таким образом, факт регистрации налогоплательщиком квартиры в связи с увеличением ее площади в результате перепланировки без изменения внешних границ не влечет прекращения права собственности налогоплательщика на данную квартиру.

В связи с этим моментом возникновения права собственности у налогоплательщика на квартиру является не дата повторного получения свидетельства о праве собственности на квартиру в связи с осуществлением ее перепланировки, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности на данную квартиру.

В соответствии с пунктом 17.1 статьи 217 Кодекса не подлежат обложению налогом на доходы физических лиц доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи, в частности, квартиры, комнаты и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более.

Учитывая изложенное, поскольку квартира принадлежала налогоплательщику (независимо от изменения жилой площади квартиры в результате осуществления ее перепланировки без изменения внешних границ квартиры) более трех лет, то его доходы от продажи данной квартиры не будут подлежать обложению налогом на доходы физических лиц.

Данная позиция согласована с Министерством финансов Российской Федерации.

Доведите указанное письмо до нижестоящих налоговых органов.

Действительный

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

NeSpec, боюсь текст выделенный красным цветом не совсем подходит к данной ситуации.

Было квартиры (и св-ва) - две, а стала одна. Разумеется внешние границы изменились, хотя общедомовые площади не были затронуты.

Т.е. если рассматривать 2 квартиры сразу, то их внешние границы не менялись, но если каждую по отдельности, то изменились.

Более того сейчас этих двух квартир, как бы и не существует, а существует одна (для. рег. палаты, кадастра и т.д.).

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
NeSpec, боюсь текст выделенный красным цветом не совсем подходит к данной ситуации.

Было квартиры (и св-ва) - две, а стала одна. Разумеется внешние границы изменились, хотя общедомовые площади не были затронуты.

Т.е. если рассматривать 2 квартиры сразу, то их внешние границы не менялись, но если каждую по отдельности, то изменились.

Более того сейчас этих двух квартир, как бы и не существует, а существует одна (для. рег. палаты, кадастра и т.д.).

При таких обстоятельствах ИФНС и суд могут истолковать нормы в любую сторону. Казнить нельзя помиловать...

Да покупайте уже эту квартиру. Заметно, что Вам очень хочется... Рискуйте. По крайней мере, сможете заслуженно пить шампанское...:yes2:

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Да по практике несколько риэлторов мне сказали, что таких сделок чуть не 50%.. И конкретно у этих риэлторов не было случаев расторжения дальнейшего..

Но конечно в идеале - 100% в ДКП, но... писал выше.

Купить действительно хочется, тем более эта собственность менее 3-х лет выплыла только из-за наших правовых норм, а по факту у людей квартиры с 1998 года.. Не перекупщики как бы..

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
боюсь текст выделенный красным цветом не совсем подходит к данной ситуации.

Ну извините. Письма ИФНС в котором указан точный адрес покупаемой Вами квартиры точно ни кто не найдет....

Главное что объект собственности остался тот же.

И продажа не подлежит налогообложению НДФЛ.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Создайте аккаунт или войдите в него для комментирования

Вы должны быть пользователем, чтобы оставить комментарий

Создать аккаунт

Зарегистрируйтесь для получения аккаунта. Это просто!

Зарегистрировать аккаунт

Войти

Уже зарегистрированы? Войдите здесь.

Войти сейчас


  • Сейчас на странице   0 пользователей

    Нет пользователей, просматривающих эту страницу.

×