Перейти к содержанию
  • Бесплатная консультация юриста
  • Бесплатная консультация юриста
  • Бесплатная консультация юриста

услуги УК для нежилого в офисном центре


Рекомендуемые сообщения

Добрый день!

Подчиняется ли сфера оказания услуг на тех.обслуживание нежилого помещения в офисном центре регулированию ЖК РФ?

УК за еденицу измерения в расчетах принимает не общую площадь офиса,как указано в св-ве о собственности, а общ.площадь + долю общей площади входящей в состав общего имущества. В ч.2 ст.156 ЖК РФ :"Размер оплаты определяется исходя из занимаемой общей площади..", также в Методических рекомендациях, утвержденных Приказом Госстроя РФ от 28.12.2000 №303 указано, что" Потребность в финансовых средствах при определении тарифов на содержание и ремонт жил.фонда определяется в расчете на 1кв.м. общей площади".

Законны ли действия УК и как это доказать?

Как законным методом отказаться от услуг УК, которые они осуществляют по договорам с собственниками офисных помещений, расположенных в офисном центре, который строила эта же компания?

Большинство собственников недовольна завышенными расценками и несправедливыми расчетами, но пока мы не смогли справиться с их административным ресурсом.

Ссылка на комментарий
Поделиться на другие сайты

пародокс в том, что собственник отвечает а не арендодатель, и как собственники и УК вместе судя по тексту, но лни же и не довольны?

Ссылка на комментарий
Поделиться на другие сайты

Подчиняется ли сфера оказания услуг на тех.обслуживание нежилого помещения в офисном центре регулированию ЖК РФ?

Скажем так, названные отношения жилищным законодательством регулируются только в случае, если речь идет не об офисном центре, а о многоквартирном ЖИЛОМ доме.

В ином случае обязанности по содержанию общего имущества определяются главой 16 Гражданского кодекса РФ. А доля в обязательстве - статьей 245 ГК РФ.

Ссылка на комментарий
Поделиться на другие сайты

Спасибо за ответы.

У меня уточнение, офис находится в офисном центре, но в документах написано так: многоквартирный дом , со встроено-пристроенными торгово-офисными помещениями

Является ли в данном случае зоной действия ЖК РФ? И на что можно сослаться при составлении договоров обслуживания с УК между собственником и УК?

Ссылка на комментарий
Поделиться на другие сайты

но в документах написано так: многоквартирный дом , со встроено-пристроенными торгово-офисными помещениями

В таком случае размер платы, определенный исходя из "общ.площадь + долю общей площади входящей в состав общего имущества", является неправомерным.

В соответствии с ч. 2 ст. 39 ЖК РФ

Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

Таким образом размер платы определяется ТОЛЬКО вторым слагаемым из приведенной Вами суммы - "долей общей площади входящей в состав общего имущества".

Площадь же, приходящаяся на долю, определяется по аналогии алгоритма, выраженного формулой 15 «Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» (далее – Правила № 354), утв. постановлением Правительства РФ № 354 от 06.05.2011 г. (вступили в силу 01.09.2012 г., в ред. ППРФ от: 4 мая, 27 августа 2012 г., 16 апреля, 14 мая, 22 июля, 19 сентября 2013 г.)

http://base.garant.ru/12186043/

то есть

Sои.i= Sои*(Si/Sоб)

где

Sои.i - площадь, приходящаяся на долю собственника i-го жилого помещения (квартиры) или нежилого помещения в многоквартирном доме, кв.м;

Sои - площадь общедомового имущества, кв.м;

Si - общая площадь i-го жилого помещения (квартиры) или нежилого помещения в многоквартирном доме, кв.м;

Sоб - общая площадь всех жилых помещений (квартир) и нежилых помещений в многоквартирном доме, кв.м.

Как следует из формулы, доля, в относительном выражении, будет равна Si/Sоб.

Однако на практике плата за содержание и ремонт общедомового имущества определяется исходя из общей площади жилого/нежилого помещения. И, заметьте, никаких плюсов каких-либо долей.

Ссылка на комментарий
Поделиться на другие сайты

Большинство собственников недовольна завышенными расценками и несправедливыми расчетами, но пока мы не смогли справиться с их административным ресурсом.

Тариф, по которому работает УК, не может быть выше определенного постановлением администрации города. Скорее всего, оно июльское или июньское, 2013 года.

Но я сомневаюсь, что у Вас тариф больше, чем в соответствующем постановлении администрации Челябинска. Как правило, УК соблюдают такие постановления, иначе прокуратура уже была бы завалена заявлениями собственников, и Вы тоже, вероятно, знали бы об этом.

Другой вопрос, что Вас может не устраивать качество работы УК за те деньги, которые Вы платите...

Ссылка на комментарий
Поделиться на другие сайты

Еще раз спасибо за ответы.

Но мой вопрос о недовольстве УК не в стоимости коммунальных платежей, мы его пока не оспариваем и оплачиваем 100%, а в стоимости тех.обслуживания.

При расчете за тех.обслуживания УК за свои 22,8 кв.м. выставляет мне счет 2771,98руб. В договоре на тех.осл. прописано: Стоимость услуг на тех.обслуживание и эксплуатацию здания расчитывается исходя из объемов потребляемых услуг пропорционально площади нежилого помещения Заказчика и площадей общего пользования, приходящихся на долю Заказчика соразмерно его площади. Стоимость оплаты эксплуатационных услуг расчитывается согласно формулам:

(Хм2 х К0,34)= Пм2

У хПм2=Z

К0,34 - коэффициент отношение вспомогательных площадей к площади помещения

Х-основная площадь офиса

П-сумма площадей офиса и вспомогат.площадей для оплаты эксплуат.услуг и технического обслуживания

У- стоимость тех.обсл.и экспуат.услуг за 1кв.м. -90,73руб(НДС нет)

Стоимость тех.обслуживания и эксп.услуг для площади Заказчика равной 22, 8кв.м. составляет 2771,98руб.в месяц

УК каждый месяц на основании этого выставляет счет, где прописано:

1.Тех.обсл.(услуги) 30,552кв.м.(кол-во) 90,73руб(цена) 2771,98(сумма)

Ссылка на комментарий
Поделиться на другие сайты

Законно ли применение такой формулы в расчете площади за тех.обсл.?

Кроме того во время подпи***** этого бессрочного договора в 2008, УК воспользвашись тем , что она строила этот дом с встроено-пристроенными торгово-офисными помещениями, оформила на себя св-ва о собственности всех коридоров, лестниц, туалетов и т.д.(хотя мы дольщики)

В 2010 мы после многочисленных судов смогли отвоевать коридоры и туалеты в общ.собственность и я даже оформила свою долю документально и она составляет 6,42 кв.м.(на осн. Пост.64)

Но договор продолжает действовать, а в 2010 после решения суда я написала им сначало письмо о том, что согласно ст.39 ГК РФ прошу пересчитать мою оплату за тех.обсл. Но они сослались на действующий договор и отказали.Потом в 2010 я им написала письмо, чтобы они отчитались по расходам,а пока я буду оплачивать по 1500 руб в месяц за свои 22,8кв.м.(65.79руб за 1кв.м., что выше чем в среднем по городу)

Ответа от них не получила, а сейчас они подали в суд за долг. Есть ли шанс у меня доказать свою правоту и то что они неверно выставл.счет?

Ссылка на комментарий
Поделиться на другие сайты

Стоимость оплаты эксплуатационных услуг расчитывается согласно формулам:

(Хм2 х К0,34)= Пм2

У хПм2=Z

К0,34 - коэффициент отношение вспомогательных площадей к площади помещения

Х-основная площадь офиса

П-сумма площадей офиса и вспомогат.площадей для оплаты эксплуат.услуг и технического обслуживания

У- стоимость тех.обсл.и экспуат.услуг за 1кв.м. -90,73руб(НДС нет)

Считаем по формуле:

П=22,8*0,34=7,752 кв.м.

Z=7,752*90,73=703,34 руб.

Следовательно, и ежели других формул нет, то имеет место завышение размера платы даже с позиции названного Вами пункта договора.

В 2010 мы после многочисленных судов смогли отвоевать коридоры и туалеты в общ.собственность и я даже оформила свою долю документально и она составляет 6,42 кв.м.(на осн. Пост.64)

Таким образом доля общедомового имущества, в её натуральном выражении, определена в судебном порядке. Следовательно данное обстоятельство не может быть подвергнуто сомнению.

Посчитаем исходя из установленного судам факта и положений ч. 2 ст. 39 ЖК РФ:

Zои=6,42*90,73=582,49 руб.

Если применить общепринятую практику расчета размера платы, то:

Zи=22,8*90,73=2068,64 руб.

И в этих случаях усматривается превышение, от установленных правил, начисление.

в 2010 после решения суда я написала им сначало письмо о том, что согласно ст.39 ГК РФ прошу пересчитать мою оплату за тех.обсл. Но они сослались на действующий договор и отказали.

Таким образом факт попытки урегулирования спора в досудебном порядке, можно сказать, имеется.

Плохо, что это обстоятельство не получило своего продолжения - урегулирования спора в судебном порядке.

Есть ли шанс у меня доказать свою правоту и то что они неверно выставл.счет?

Шанс будет в случае, если суд примет во внимание последствия ничтожности сделки в части:

- ст. 168 ГК РФ: Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

- п. 1 ст. 422 ГК РФ Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Таким образом, условие договора, противоречащее положениям ч. 2 ст. 39 ЖК РФ ничтожно, следовательно не требует его оспаривания в судебном порядке.

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части,- ст. 180 ГК РФ.

Статья 167 ГК РФ

1. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

3. Если из содержания оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время.

Таким образом, Вы вправе заявить встречные исковые требования в части взыскания произведенной Вами переплаты.

65.79руб за 1кв.м., что выше чем в среднем по городу

Пунктом 31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ N 491 от 13 августа 2006 г. (с изменениями от 6 мая 2011 г.)

http://base.garant.ru/12148944/

установлено

При определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.

Таким образом, названными Правилами запрещена дифференциация собственников помещений многоквартирного дома в зависимости от размера платы.

Следовательно если ставка размера платы за содержание и ремонт общедомового имущества собственника нежилого помещения не равна ставке для собственника жилого помещения, то размер платы определяется исходя из ставки для собственника жилого помещения.

С учетом всего вышеперечисленного и определяется размер подлежащей взысканию суммы.

Ссылка на комментарий
Поделиться на другие сайты

Добрый день!

Спасибо за ответы ТАгиру.

Извените,что

я ошиблась и недописала формулу(не прибавила к доле площадь офиса)

( Хм2 хК0,34 ) + Хм2 = Пм2

остальное все верно.

Получилось по формуле к оплате за тех.обсл. они выставляют

22,8 х0,34 + 22,8 = 30,552 кв.в ( хотя согласно выделенной судом доли 6,422 +22.8=29,222кв.м.)

, а я доказываю в суде, что оплата согласно № 354 Постан. Прав.РФ и Метод.рекоменд. от 28.12.00 №303 п.1.9 , что расчет ведется на 1кв.м. общей площади, т.е. прошу считать не по формуле, а 22.8 кв.и.х90.73=2068,64 рубля.

Хотя согласно 39ст.ЖК РФ , обслуживается только доля общего имущества, что в моем случае 6.422кв.м х 90,73 =582,66 рублей.

Такое письмо я тоже писала в 2010г.

Ссылка на комментарий
Поделиться на другие сайты

Вот и заявите встречные исковые требования, которые обосновываются положениями ЗАКОНА, а не практикой либо условием договора.

То есть размер платы считайте исходя из отнесенной судом на Вашу подотчетность доли общедомового имущества - 6.422 кв.м.

В суде можете отметить, что оплачивая содержание и ремонт общедомового имущества в порядке, который отличен от установленного заканодательством, Вы подвергаетесь риску административного/уголовного преследования, поскольку отнесенные на затраты денежные средства, превышающие их размер, определенный в установленном законодательством порядке, априори являются налоговым правонарушением со всеми вытекающими из этого.

Ссылка на комментарий
Поделиться на другие сайты

Такое письмо я тоже писала в 2010г.

А у Вас за какой период разногласия по размеру оплаты за услуги?

Может, уже действует срок исковой давности? :dontknow:

Ссылка на комментарий
Поделиться на другие сайты

Спасибо за ответы.

Сегодня я была на консультации в Упр-ии ЖКХ, они сказали, что у меня в тех.паспорте написано, что это многоквартирный дом со встроено-пристроенными торгово-офисными помещениями и следовательно обслуживание жилого от нежилого не должно отличаться в расценках, конечно охрана должна идти отдельно. Жилая часть -11 этажей, а офисы-7 этажей. Вход отдельный. Номер дома общий и упр-ая компания должна быть одна по закону, а у нас две.В 2006г. мы собирали собрание, чтобы сменить УК, но каким то образом получилось, что жилая часть поменяла компанию и расценки резко уменьшились, а офисную часть наша УК(кот.строила весь дом, а потом стала управлять) не отдали.

А я и многие другие точно голосовали за смену, но потом я не проконтролировала эту ситуацию. Мне предложили на суде запросить Протокол собрания и выставить иск о признании договора недействительным. Вообще я совсем запуталась и не знаю какую тактику защиты выбрать.

Ссылка на комментарий
Поделиться на другие сайты

В возражениях на иск следует отметить следующее.

В соответствии с ч. 9 ст. 161 ЖК РФ многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

Общим собранием собственников помещений в МКД принято решение о смене управляющей организации (предоставить суду).

Таким образом истец является ненадлежащим и не вправе предъявлять требования за период после даты принятия решения.

Ну а растрожение договора либо признание его недействительным - это предметы другого иска.

Ссылка на комментарий
Поделиться на другие сайты

...Мне предложили на суде запросить Протокол собрания и выставить иск о признании договора недействительным.

На мой взгляд, это очень хорошая идея.

Еще надо выяснить, не хватило ли голосов собственников с жилой части МКД, чтобы выбранная ими компания управляла всем домом, включая офисные помещения. Думаю, в этой УК Вы найдете себе союзников, к которым можно обратиться и за юридической (возможно, бесплатной) помощью.

Ссылка на комментарий
Поделиться на другие сайты

Спасибо за ответы, я их очень жду.

Да , если выбрать тактику выяснения почему у нас так получилось, что одним МКД управляют две компании и скорее всего та, что осталась управлять нежилой части -незаконна. Тогда суд спросит, а почему Вы до сих пор им платили и заключили с ними бессрочный договор на тех.услуги в 08.12.2008 году(хотя собрание было в 2007).

Сейчас я написала в свою УК письмо о расторжение договора, так как прошло 5 лет и по закону я могу за месяц предупредить и разорвать договор.

Какие теперь мои действия, чтобы они были грамотными?

С уважением, Любовь.

Ссылка на комментарий
Поделиться на другие сайты

На Вашем месте я в первую очередь обратилась бы в юридический отдел УК, которая работает с собственниками жилой части дома. Юристы в УК, как правило, есть собственные, а не на аутсорсинге.

Как собственник нежилого помещения Вы можете многого не знать из значимых нюансов условий договора с той УК, с которой у Вас договор.

Расторгнуть такой договор одному собственнику вряд ли возможно. Чтобы действительно расторгнуть, нужно провести общее собрание собственников.

Ссылка на комментарий
Поделиться на другие сайты

В соответствии с ч. 9 ст. 161 ЖК РФ многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

Общим собранием собственников помещений в МКД принято решение о смене управляющей организации (предоставить суду).

Таким образом истец является ненадлежащим и не вправе предъявлять требования за период после даты принятия решения.

Добрый день!

Сегодня взяла копию Протокола общ.заочного собрания у новой УК, которая обслуживает жилую часть. В протоколе числится только жилая часть -1823,1 кв.м. с 55% голосов, про нежилую часть ничего не сказано,хотя она составляет еще 2201, кв.м. А весь дом -5021,9кв.м.

Также сегодня написала письмо в свою УК (нежилая часть), где попросила документ на основании которого они нас обслуживают(Протокол общ.собрания или что-то другое). Думаю у них его нет.

Получается что обе компании незаконны, так как в Протоколе прописана только жилая часть, а она меньше половины, а у второй УК нет вообще никаких оснований для обсл., правда они строили этот дом.

Как в этой ситуации будет происходить дальнейшее разбирательство?

Ссылка на комментарий
Поделиться на другие сайты

Настаивайте на положениях ч. 9 ст. 161 ЖК РФ с одновременным ходатайством перед судом об истребовании документов, свидетельствующих либо опровергающих утверждение о том, что строение(я) является/являются одним многоквартирным домом.

Ссылка на комментарий
Поделиться на другие сайты

  • 2 недели спустя...

Добрый день, ТАГир!

Прошло 3 заседания, но решения пока судья не вынесла.

Она никак не хочет принимать тот факт, что офис находится в многоквартирном доме со встроено-пристроенными помещениями, хотя я представила документ из Гос.реестра, что мое помещение входит в состав МКД. Она продолжает считать, что у нас с УК договор, который подлежит исполнению. Кроме того я представила документы, что в жил. части выбрана УК, а в нежилой части компания застройщик тихо без решения собственников передала сама себе управление в 2008 году(на мой запрос через суд об предоставлении документов на основание которых они стали управлять нежилой частью-они представили договор между строит.компанией ЗАО Ремстрой и ООО Ремстрой с одним хозяином ) , хотя сдача дома была в конце 2005 года, а в собственность я и другие оформили в 2006г. и по закону строит.компания могла управлять не более 3 месяцев до выбора УК на общем собрании собственников. Получается, что моя УК-самозванец. Получается, что он все время действовали и собирали деньги незаконно с 2008г.Я узнала об этом получается только в декабре месяце 2013г.Но как это донести до судьи?

Сегодня суд отложили на два дня.Меня беспокоит как правильно выставить встречный иск и с какого момента я могу считать договор недействительным?

С уважением, Любовь

Ссылка на комментарий
Поделиться на другие сайты

В соответствии со ст. 168 ГК РФ Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с частью 3 ст. 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Как усматривается, способ управления был выбран и выбрана управляющая организация. А поскольку многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией (ч. 9 ст. 161 ЖК РФ), следовательно договор, действующий ранее и с иной управляющей организацией, утратил силу именно в соответствии с законом, что, соответственно, не требует утверждения либо подтверждения подобного факта судом.

Вот в таком контексте, полагаю, и следует формулировать свои доводы.

Ссылка на комментарий
Поделиться на другие сайты

ПопЛюбовь, сочувствую, что судья Вам попалась неопытная, что касается ЖКХ.((

Если что, придется Вам оспаривать ее решение. Не робейте - по существу Вы правы и в одном МКД не может быть две управляющих организации.

Ссылка на комментарий
Поделиться на другие сайты

Добрый день, спасибо всем за поддержку и я всех поздравляю с наступающим Новым 2014 годом! Желаю удачи и справедливых и грамотных судей!

К сожалению, вчера мне судья сделала подарок и полностью удовлетворила иск истцов о удержание с меня всей суммы с процентами, хотя первые 8 месяцев от иска я оплачивала истцу 100% по его договору, она даже это не учла.

Мои просьбы признать договор ничтожным и недействительным, так как он был заключен через три года после сдачи дома и причем без решения собственников, хотя на тот момент уже была избрана законная УК(жилой части. Я представила справку из БТИ, что мое помещение находится в МКД, кроме того представила справку о том, что по этому адресу не зарегистрирован, как самостоятельный объект-нежилое здание. Кроме того мы оспаривали еще договор передачи от строительной компании ЗАО Ремстрой" -управляющей ООО Ремстрой в 2008 г., хотя дом был сдан в 2005 г., а св-ва собственности мы все получили в 2006г(на основание этого якобы договора он имел право управлять нашим домом в части нежилой).

В принятие встречного иска от меня вчера судья отказала. Она очень торопилась закрыть дело до праздников.

Ссылка на комментарий
Поделиться на другие сайты

Взаимно и Вас с Наступающим!

Получите решение - если есть желание, пришлите мне его для анализа с целью выявления обстоятельств для оформления апелляции.

Ссылка на комментарий
Поделиться на другие сайты

ПопЛюбовь, Вам, по-моему, сделали новогодний подарок на форуме - ТАГир очень опытный человек в сфере ЖКХ, советую воспользоваться его помощью. :yes2:

К сожалению, судопроизводство, бывает, оставляет желать лучшего...((

Ссылка на комментарий
Поделиться на другие сайты

Заархивировано

Эта тема находится в архиве и закрыта для дальнейших ответов.

  • Последние посетители   0 пользователей онлайн

    • Ни одного зарегистрированного пользователя не просматривает данную страницу
×
×
  • Создать...