покупка доли от участка - как зафиксировать какая часть участка покупается

[JonnyDee]

Всем привет,

Подскажите может кто-то сталктвался или владеет информацией по такому вопросу.

Хотим купить долю от участка 50 соток, свидетельство на участок у хозяйки есть.

Каким образом можно зафиксировать какую именно часть участка мы покупаем, ведь акт согласования границ наверно составляют когда сделка уже совершена и покупатель то есть я получу свидетельство на долю? Может возможно приложить схему участка с обозначением покупаемой доли к договору купли продажи и заверить всё у нотариуса? Так делают?

Буду благодарен за помощь и информацию.

[Diss]

Может возможно приложить схему участка с обозначением покупаемой доли к договору купли продажи и заверить всё у нотариуса? Так делают?

Не сталкивался с таким.

Но закон не запрещает определить в ДКП порядок пользования участком, с определением границ землепользования.

[JonnyDee]

Diss, спасибо.

стал искать образцы договоров купли продажи доли, пока что всё что нахожу это договора для тех кто владеет долей и хочет её продать,

в нашем же случае хозяйка владеет всем участком и продает от него долю.

вот эти пункты вызывают сомнение:

1. Я, Продавец, обязуюсь передать в собственность, а я, Покупатель, обязуюсь принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора принадлежащий Продавцу по праву собственности земельный участок _____доли в праве общей собственности на земельный участок в границах плана (чертежа), прилагаемого к настоящему договору, площадью _______ кв.м с кадастровым номером _________, предоставленный для _____, расположенный по адресу ___.

2. Указанная доля в праве общей собственности на земельный участок принадлежит Продавцу по праву собственности на основании ______ что подтверждается записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним № ___ от «__»________ 20__ г.

[Diss]

Видимо, для вашего случая надо писать так:

1. Я, Продавец, обязуюсь передать в собственность, а я, Покупатель, обязуюсь принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора 1/2 долю в праве общей собственности на земельный участок в границах плана (чертежа), прилагаемого к настоящему договору, площадью _______ кв.м с кадастровым номером _________, предоставленный для _____, расположенный по адресу ___.

2. Указанный земельный участок принадлежит Продавцу по праву собственности на основании ______ что подтверждается записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним № ___ от «__»________ 20__ г.

[Alexss777]

1/2 долю в праве общей собственности на земельный участок в границах плана (чертежа),

доля в праве в границах плана

Вы это серьезно?

[Diss]

доля в праве в границах плана

В границах плана - земельный участок. Это же очевидно, т.к. кадастровый номер и адрес относится ко всему участку.

А разграничение землепользования между собственниками надо будет рисовать на плане этого участка, и указывать в договоре отдельным пуктом.

[JonnyDee]

доля в праве в границах плана

Вы это серьезно?

а вы тут почитайте ссылка

[Alexss777]

а вы тут почитайте ссылка

Вы не видите разницы между

"...долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 47:07:0202008:7 площадью 1200 (одна тысяча двести) квадратных метров в границах плана,..."

и

долю в праве общей собственности на земельный участок в границах плана (чертежа), прилагаемого к настоящему договору

?

[JonnyDee]

обязательны ли эти слова "в границах плана" про основной участок?

чтобы не создать путаницу с планами, ещё ведь будет пункт о разграничении землепользования между собственниками.

[Alexss777]

обязательны ли эти слова "в границах плана" про основной участок?

совсем не обязательны

тем более если будет пункт о разграничении землепользования между собственниками.

указание на план в пункте с описанием участка не не имеет (и не имело в приведенном Вами примере) никакого отношения к землепользованию, поэтому пункт о землепользовании никак не может влиять на необходимость

"в границах плана" про основной участок?

[JonnyDee]

Alexss777, извиняюсь за путаницу, это понятно, я подкорректировал свое сообщение незадолго до вашего ответа

[JonnyDee]

вот подправил основные пункты договора,

пожалуйста подскажите получше ли теперь:

1. ПРОДАВЕЦ, обязуется передать в собственность, а ПОКУПАТЕЛЬ, обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора 1/10 долю в праве общей собственности на земельный участок, площадью 5000 кв.м с кадастровым номером 23:49:040002:ххх, предоставленный для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства, категория земель: Земли поселений, расположенный по адресу Краснодарский край, Адлерский район, с.Светлое ул. Добрая д.33.

2. Указанный земельный участок принадлежит Продавцу по праву собственности на основании Свидетельства о праве на наследство что подтверждается записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним № ___ от «__»________ 20__ г.

3. Стороны оценивают 1/10 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок в ХХ0000 рублей.

6. Отчуждаемая доля в праве общей долевой собственности на земельный участок дает право собственнику этой доли пользоваться частью земельного участка, обозначенной на прилагаемом плане точками 1, 2, 3, 4.

план приложен:

[JonnyDee]

выше исправить уже не могу, скорее такой вариант должен быть, у продавца же не доля а целый участок от которого он продает кусочек:

1. «Продавец» обязуются передать в собственность, а «Покупатель» принять в общую долевую собственность 1/10 (одну десятую) долю на земельный участок с кадастровым номером 23:49:040002:хх для ведения личного подсобного хозяйства , категория земель: Земли поселений, площадью 5000 (пять тысяч) квадратных метров, расположенный по адресу: Краснодарский край, Адлерский район, с.Светлое ул. Добрая д.33

2. Вышеуказанный земельный участок принадлежит ПРОДАВЦУ на основании Свидетельства о праве на наследство от 10.10.2005

3. Стороны оценивают 1/10 долю от вышеуказанного земельного участка в ХХ0000 рублей.

4. ПРОДАВЕЦ гарантирует, что земельный участок никому не продан, не подарен, не заложен, под арестом и запрещением не состоит.

[JonnyDee]

ещё исправления:

1. Продавец(единоличный собственник земельного участка), реализуя свое исключительное и неотъемлемое право на распоряжение принадлежащим ему имуществом, путем заключения данного договора создает общую долевую собственность на земельный участок.

2. Продавец обязуются передать в собственность, а «Покупатель» принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора 1/10 (одну десятую) долю в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:49:040002:хх для ведения личного подсобного хозяйства , категория земель: Земли поселений, площадью 5000 (пять тысяч) квадратных метров, расположенный по адресу: Краснодарский край, Адлерский район, с.Светлое.....

3. Стороны оценивают 1/10 долю в праве собственности на земельный участок в ХХ0000 рублей.

4. ПРОДАВЕЦ гарантирует, что отчуждаемая доля в праве собственности на земельный участок никому не продана, не подарена, не заложена, в споре, под арестом и запрещением не состоит.

[JonnyDee]

сегодня были в отделении росреестра, так сказать для предварительного ознакомления, хотелось уточнить несколько неясных моментов, сотрудники которые принимают документы с ухмылкой отозвались о некоторых пунктах буркнув "это охинея но если хотите подвайте документы, потом юристы будут проверять" намекая что дадут отказ

есть ли у кого-то критические замечания по таким пунктам, может ли что-то повлечь отказ в регистрации:

4. Цена проданного жилого дома и земельного участка, определенная по договоренности составляет ХХХ (ХХХ) рублей 00 копеек.

5. Расчёт сторонами осуществляется в течение тридцати одного дня с момента государственной регистрации перехода права собственности на отчуждаемое имущество к покупателю.

При этом по соглашению сторон с момента такой регистрации и до полного завершения расчёта указанное имущество не признаётся находящимся в залоге у продавца. Государственная регистрация ипотеки в силу закона не производится.(этот пункт по идее уже не актуален так как для ипотеки теперь нужно подавать отдельное заявление но решили оставить для тех юристов росреестра которые могут быть не в курсе)

В случае неоплаты покупателем в установленный срок приобретаемого имущества продавец вправе потребовать расторжения договора и возврата имущества - предмета сделки.(этот пункт для нас важен, про него было замечание)

6. Передача указанных в п. 1 настоящего договора жилого дома и земельного участка была осуществлена до подпиcaния настоящего договора. (это нормально?)

Договор принимает силу и значение акта приема-передачи. Стороны пришли к соглашению, что составления иного дополнительного документа не требуется.

[registrm]

В случае неоплаты покупателем в установленный срок приобретаемого имущества продавец вправе потребовать расторжения договора и возврата имущества - предмета сделки.(этот пункт для нас важен, про него было замечание)

А может лучше написать отдельный пункт: "Договор считается исполненным при условии полного расчета Покупателя с Продавцом, а также передачи имущества в установленные настоящим договором сроки"

В этом случае, если оплаты не было - договор не исполнен и проще будет добиваться его расторжения. И регорганы придираться не будут.

По поводу п.6. Я бы написала не до заключения, а в день заключения. Про передаточный - пройдет.

[Alexss777]

4. Цена проданного жилого дома и земельного участка, определенная по договоренности составляет ХХХ (ХХХ) рублей 00 копеек.

Жилой дом и земемельный участок это самостоятельные объекты недвижимости, цена должна быть определена для каждого из них отдельно.

[JonnyDee]

инвентарный номер в свидетельстве выглядит так "25614" а в кадастровом паспорте на дом так "220:066-25614" какой из них лучше вписать в договор?

[registrm]

Никакой. В процессе регистрации дому будет присвоен новый условный номер. Это если там указан именно инвентарный, в пункте с описанием объекта и его адресом.

Если же идет отдельным пунктом Номер 25614, то его и указываете.

[JonnyDee]

да я имею в виду имено инв. №, в свидетельстве в строке Объект права: Жилой дом, общ площадь хх кв.м.,инв № 25614, лит. А-А1,

пока что его написал в договоре

[JonnyDee]

завтра идем на регистрацию, вот последняя версия с учетом ваших замечаний, если чтото ещё ненравится дайте знать:

1. Продавец обязуется передать в собственность, а Покупатель, обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора принадлежащий Продавцу на праве собственности земельный участок кадастровый номер 50:13:ХХХХХХ:00ХХ, площадью 700 кв.м. кв.м., категория земель земли населенных пунктов, разрешенное использование для индивидуального жилищного строительства, а также жилой дом общей площадью - ХХ кв. м, состоящий из 3 этажей, инвентарный номер: 25614, условный номер: 50-50-13/017/2006-ХХХ, литер А-А1, расположенные по адресу: ХХХХХХХХ

2. Указанный земельный участок принадлежит Продавцу на основании договора купли-продажи от 09.04.2003 года, зарегистрированного Московской областной регистрационной палатой 15.04.2003 за № 50-01/13-06/2003-ХХХ.1, что подтверждается Свидетельством о регистрации права бланк 50 АД № ХХХХХ, выданным Московской областной регистрационной палатой 15.04.2003, запись регистрации в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним №50-01/13-06/2003-ХХХ.1 от 15.04.2003.

3. Указанный жилой дом принадлежит Продавцу на праве собственности на основании постановления главы Пушкинского муниципального района Московской области №194 от 21.11.2005 года. (сейчас дописываю)

4. Стороны оценивают земельный участок в ХХХ (ХХХ) рублей 00 копеек, а жилой дом с надворными постройками в ХХХ (ХХХ) рублей. Стороны подтверждают, что не заблуждаются в отношении оценки недвижимого имущества, являющегося предметом настоящего договора.

По соглашению сторон земельный участок и жилой дом продаются вместе за ХХХ (ХХХ) рублей 00 копеек.

5. Расчёт сторонами осуществляется в течение тридцати одного дня с момента государственной регистрации перехода права собственности на отчуждаемое имущество к покупателю. При этом стороны договорились о том, что в соответствии с п.5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации право залога у Продавца на указанное имущество не возникает.

Государственная регистрация ипотеки в силу закона не производится(так и не понял оставлять предложение про ипотеку или нет – без свидетельства теперь ипотеки в силу закона в любом случае не будет, но думаю на случай неосведомленного юриста оставить?).

7. До подпиcaния настоящего договора указанные земельный участок и жилой дом никому не проданы, не подарены, не заложены, в споре и под арестом (запрещением) не состоят.

8. Ограничений в пользовании земельным участком не имеется.

9. Указанный жилой дом продается свободным от проживания от третьих лиц, имеющих в соответствии с законом право пользования данным жилым домом.

10. Ответственность и права сторон, не предусмотренные в настоящем договоре, определяются в соответствии с законодательством Российской Федерации.

11. Настоящий договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или представления, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения настоящего договора.

12. Настоящий договор считается исполненным при выполнении сторонами следующих условий:

- передачи Покупателем указанной в п. 4 настоящего договора суммы денег за приобретаемый земельный участок и жилой дом Продавцу, что подтверждается распиской Продавца.

- передачи Продавцом земельного участка и жилого дома Покупателю по подписываемому сторонами в соответствии со статьей 556 ГК РФ передаточному акту. Уклонение одной из сторон от подпиcaния акта на условиях, предусмотренных настоящим договором, считается отказом от исполнения передать имущество либо обязанности принять его.

13. Договор подлежит государственной регистрации и в соответствии со ст. 433 ГКРФ считается заключенным с момента его государственной регистрации.

14. Покупатель приобретает право собственности на указанный земельный участок и жилой дом с момента государственной регистрации перехода права собственности.

15. Расходы по заключению настоящего договора и государственной регистрации прав несет Покупатель.

16. Стороны договора подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данный договор на крайне невыгодных для себя условиях.

17. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, имеющих равную юридическую силу, из которых один находится у Продавца, второй у Покупателя, третий – в регистрирующем органе.

18. В соответствии со ст. 131 ГК РФ, настоящий договор подлежит государственной регистрации в Пушкинском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области.

если всё хорошо и замечаний нет то предлагаю всем желающим использовать данный договор, обращаю внимание что преамбула с указанием сторон убрана

[Serg777]

п. 2 пропущено - договор к-п чего?, удост. нотариусом г. ФИО, в реестре № (если договор был нотар.), вид права

п.3 - не дописан, постановления и акта ввода в эксп-ю?, данные о гос. регистрации права, № свидтельства.

п. 17 - в трех экз.? 2-объекта в договоре, поэтому в дела Росреестра 2 экз. и по одному для каждой из сторон (уточните этот момент)

[Serg777]

п.2 - номера регистрации не могут совпадать

п.4 надворные постройки - можно литеры прописать, как в свидетельстве, причем это прописывается в п.1 (А-А1-это основное строение + мансарда возможно, еще постройки др. есть?)

п.1 - половина знаков препинания отсутствует

п.4 - стоимость лучше разбить отдельно по участку, отдельно по дому (возможно для получения налогового вычета), а потом можно общую сумму указать, оценивать и реально продавать это разные вещи.

Где передаточный акт?

Не советую его использовать остальным, форма расчета не типична

[JonnyDee]

п. 2 пропущено - договор к-п чего?, удост. нотариусом г. ФИО, в реестре № (если договор был нотар.), вид права

Большое спасибо..пропустил..

2. Указанный земельный участок принадлежит Продавцу на основании договора купли-продажи (купчей) земельного участка, удостоверенного нотариусом Кутейниковой С.В. 09.04.2003 года, реестровый номер 2204, зарегистрированного Московской областной регистрационной палатой 15.04.2003 за № 50-01/13-06/2003-233.1, что подтверждается Свидетельством о регистрации права бланк 50 АД № 370703, выданным Московской областной регистрационной палатой 15.04.2003, запись регистрации в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним № 50-01/13-06/2003-234.1 от 15.04.2003, вид права собственность.

Не знаю правильно ли было склонять "купчей", "удостоверенного" натариусом" - в свидетельстве так документы основания:

договор купли-продажи (купчая) земельного участка, удостоверил нотариус

[Serg777]

Переработал

2. Указанный земельный участок принадлежит Продавцу по праву собственности на основании договора купли-продажи (купчей) земельного участка от , удостоверенного нотариусом нотар. округа города.... (из договора) Кутейниковой С.В. 09.04.2003 года, реестровый номер 2204, зарегистрированного Московской областной регистрационной палатой 15.04.2003 за № 50-01/13-06/2003-233.1, право Продавца на земельный участок зарегистрировано 15.04.2003 Московской областной регистрационной палатой, о чем в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним 15.04.2003 сделана запись регистрации № 50-01/13-06/2003-234.1, что подтвержд. выданный свидетельством ....