Товарищество собственников жилья - мистификация или панацея

Товарищество собственников жилья - мистификация или панацея

или кто распоряжается нашими деньгами

и кто отвечает за содержание наших домов.

На нас нахлынула новая волна очередной жилищной реформы и со всех уровней государственной власти нас убеждают в необходимости взять в свои руки управление нашими домами путем создания Товариществ собственников жилья.

Несомненно, что увеличение количества негосударственного жилья, когда в большинстве жилых домов большая часть жилья находится в частной собственности, за содержание которой государство не обязано нести ответственность (за исключением дотирования коммунальных услуг и долга за полученные от жильцов и не отработанные деньги за ремонт домов), требует новых форм организации содержания жилых домов.

Хотя некоторые формы нельзя назвать новыми, так как с давних времен существуют и благополучно функционируют Жилищно-строительные кооперативы.

В марте 2005 года вступил в силу новый Жилищный кодекс, к котором содержаться нормы, регулирующие порядок "управления жилым домом" и порядок создания и деятельности Товариществ собственников жилья.

Я никому не рекомендую бездумно руководствоваться этим Жилищным кодексом, так как этот документ юридически безграмотен, его нормы противоречат друг другу и другим законам, они неконкретны и расплывчаты.

В частности, в нем не определено понятие "управление домом", не существует такого понятия и в других законах, а под этим термином фактически подразумевается оказание домовладельцам услуг по содержанию дома.

Позиция жилищных чиновников, агитирующих за принятие слабо разбирающимися в законах домовладельцами решений о "выборе способа управления домом", вполне понятна, под видом самоуправления им проще будет манипулировать такими некомпетентными домовладельцами, а у чиновников в данной ситуации две задачи:

1- снять с себя ответственность за содержание дома;

2 - направить поток денег (квартплаты) в нужное русло.

С учетом вышеизложенного осмелюсь дать домовладельцам совет - не дайте себя запутать заклинаниями типа "жилищная реформа", "способ управления домом", "товарищество собственников жилья", а просто попробуйте "отделить мух от котлет", в чем я и постараюсь вам помочь.

Давайте рассмотрим ситуацию: существует жилой дом, в котором больше половины квартир находится в частной собственности большого количества лиц (домовладельцев).

Сама квартира находится в собственности ее владельца (хотя и это достаточно условно, чьей собственностью является пол вашей квартиры, являющийся потолком нижней квартиры-?), общее имущество дома (земля, фундамент, кровля, лестницы, чердаки, подвалы, коммуникации от ввода в дом до вводов в квартиры и др.) находится в общей долевой собственности всех собственников помещений в доме (домовладельцев).

Что в части содержания дома домовладелец может сделать индивидуально, и для чего нужно объединять усилия всех домовладельцев ?

В отдельно взятой квартире можно установить приборы учета и заключить договоры на поставку в квартиру отопления, холодной и горячей воды и канализацию, электричества, газа, телефонной связи, телесигнала. НО: доставить все это изобилие поставщик обязуется только до ввода в дом, а не в квартиру. В отдельно взятой квартире можно сделать текущий ремонт, не затрагивающий чужого имущества.

Капитальный ремонт дома, обслуживание и текущий ремонт общего имущества дома, благоустройство относящейся к дому территории, вывоз мусора, паспортное обслуживание жильцов, возможно осуществлять только централизованным способом, в одной из нижеуказанных форм:

Вариант 1:

1. Выбрать Управляющую организацию.

2. Заключить договоры между Домовладельцами и Управляющей организацией.

Вариант 2:

1. Создать ТСЖ.

2. Возложить на ТСЖ функции Управляющей организации.

Вариант 3:

1. Создать ТСЖ.

2. Выбрать Управляющую организацию.

3. Заключить договор между ТСЖ и Управляющей организацией (обслуживающей, естественно не один дом).

Создание ТСЖ при умелом подходе может дать ряд преимуществ домовладельцам: получение бесплатно в собственность прилегающей к дому территории и распоряжение ею, получение в управление государственных нежилых помещений в доме, возможность реконструкции дома и др., но, самое главное - выбор исполнителя на содержание дома и оплата его услуг непосредственно получателями этих услуг, т.е. собственниками помещений. Очень важное значение имеет личность руководителя ТСЖ (председателя или управляющего).

Если же домовладельцы не предприняли никаких действий, то по действующему законодательству управляющую организацию и порядок ее деятельности по содержанию дома определяет районная администрация. Выбранная ею управляющая организация должна заключить договоры со всеми домовладельцами, что почти нигде не делается - зачем управляющей организации брать

на себя какие-то обязательства, если она и так получит деньги домовладельцев, ничем за это не отвечая.

А неудовлетворенным коммунальным обслуживанием жильцам останется только право жаловаться в известные и доступные им инстанции, которые будут их умело "футболить" и кормить невыполняемыми обещаниями.

Никаких других способов у жильцов воздействовать на управляющую организацию нет и быть не может, так как квартплату они платят одной организации, обслуживать их должна другая организация, и ни с одной ни с другой у жильцов нет никаких договорных отношений, устанавливающих взаимные обязательства, а отказ одного из жильцов от оплаты неполучаемых им услуг никак не повлияет на эти организации. Заставить их выполнять требования жильцов может только массовый, организованный и обоснованный отказ жильцов жильцов оплачивать неполучаемые ими услуги.

По итогам вышесказанного дам совет:

- если Вы собственник помещения в жилом доме, Вас все устраивает в коммунальном обслуживании и у Вас нет никаких претензий к содержанию дома, то Вам нет необходимости предпринимать какие-либо действия, и Вы должны только оплачивать квартплату в установленном размере.

- если Вы собственник помещения в жилом доме и Вас что-то не устраивает в его содержании, Вам необходимо совместно с другими домовладельцами выбрать одну из трех форм содержания дома. Для принятия необходимого решения требуется согласие более, чем половины голосов собственников помещений в Вашем доме, включая и государственные квартиры.

По ряду причин, которые невозможно изложить кратко, я рекомендую выбирать Вариант 3.

Любому здравомыслящему человеку понятно, что для потребителя единственным действенным способом получить качественные и полноценные услуги, является

непосредственный выбор потребителем исполнителя, и оплата услуг непосредственно их потребителем исполнителю.

Для этого и необходимо создание объединений собственников жилья в том числе в форме ТСЖ.

Санкт-Петербург

Председатель ЖСК "Северо-Запад"

Юрисконсульт юридического агентства "Акт"

Старостин С.С.

_____________________________________________________________________________________

Все, кому необходима помощь в организации содержания своего дома, могут обращаться к автору этой статьи по тел. 982-37-06 (ежедневно с 9 до 21) (В Санкт-Петербурге и Ленинградской области). Консультации по телефону бесплатные (можно звонить с городских телефонов).

_____________________________________________________________________________________

Для кого эта тема актуальна

Даю ссылку на сайт по теме "ТСЖ"

http://www.tsj.ru/