как защититься от мошенников при покупке жилья

Предлагаю создать здесь нечто вроде памятки «Как защититься от мошенников при покупке квартиры». Предусмотреть все тонкости и нюансы, конечно, невозможно, но максимально защитить себя вполне реально. Давайте делиться опытом, дополнять или корректировать эту памятку. Думаю, интересно будет всем. Приглашаются к сотрудничеству лица, имеющие опыт покупки жилья (в том числе и негативный), а также господа риэлтеры (может, поделитесь секретами?).

Это моя статейка...

Для того, чтобы проверить юридическую «чистоту» квартиры, покупатель прежде всего должен ознакомиться со всеми необходимыми документами, провести их тщательный анализ на предмет спорных вопросов, и только после этого принимать решение о покупке.

Вот общий перечень документов, которые продавец должен предоставить покупателю для ознакомления:

1. Удостоверение личности продавца. От имени продавца также может выступать его представитель на основании надлежащим образом удостоверенной доверенности. Как ни смешно это звучит, но покупатель должен в первую очередь убедиться в том, что продавец – это действительно собственник квартиры, имеющий право ее продавать.

2. Свидетельство о праве собственности на квартиру (естественно, подлинник)

3. Правоустанавливающие документы на квартиру (т.е. те документы, на основании которых выдано свидетельство о праве собственности). Это может быть договор купли-продажи, мены, дарения, приватизации, свидетельство о праве на наследство и т.п.

4. Справка Ф-9 (сведения о регистрации граждан). Эта справочка наглядно показывает, кто на данный момент зарегистрирован в квартире, кто был в свое время снят с регистрации и на каком основании. Особое внимание следует уделить информации о гражданах, снятых с рег. учета в связи с осуждением к лишению свободы, помещением в лечебное учреждение, прохождением срочной службы в армии и т.п.; а также информации о несовершеннолетних гражданах, зарегистрированных или снятых с рег. учета по данному адресу.

5. Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Эта выписка выдается в ГУ Федеральной регистрационной службе (ФРС), и содержит сведения о правообладателе (т.е. собственнике квартиры), а также о наличии либо отсутствии зарегистрированных ограничений и обременений на данную квартиру.

6. Архивная справка. Выдается в Городском архиве недвижимости* только правообладателю (т.е. собственнику квартиры) при обязательном предъявлении свидетельства о праве собственности и удостоверения личности. Справка платная. Содержит так называемую «историю квартиры», т.е. все сведения о предыдущих правообладателях и сделках, совершенных с данной квартирой, за любой интересующий период времени.

Прим.: * Городской архив недвижимости в разных регионах может именоваться по-разному, но смысл данного учреждения один и тот же – наличие сведений об «истории» недвижимости.

Это, как я уже сказала, общий перечень документов. Кроме них в каждой конкретной ситуации может понадобиться проверить наличие дополнительных документов (например, разрешение органа опеки, согласие супруга и т.п.).

Справку Ф-9, выписку из ЕГРП и архивную справку желательно получать вместе с продавцом, т.е. чтобы эти документы продавец получал лично и в присутствии покупателя. Это позволит исключить возможность предоставления недействительных (старых) или откровенно поддельных документов. Доверять уже готовым справкам, полученным продавцом ранее, можно, конечно - но я не рекомендую.

А как же быть с риэлтерами, которые обещают архивную справку («историю квартиры») получить самостоятельно. Не обман ли это? Отвечаю: поскольку правом получить данные сведения обладает только сам собственник квартиры, эти сведения первому встречному, естественно, не выдаются. Но у некоторых агентств недвижимости, как я уже говорила ранее, существуют договоры (либо неформальные «связи») с архивом недвижимости, поэтому риэлтеры (не все!!!) могут получить архивную справку по любому интересующему адресу без непосредственного участия собственника квартиры. Само собой, стоимость такой услуги намного выше, чем действительная стоимость архивной справки.

Поскольку регистрация по месту жительства сама по себе не порождает и не прекращает права пользования жилым помещением, то первостепенное значение имеет именно право пользования - сохраняется ли оно за отсутствующими гражданами, или нет. Хочу отметить, что такого понятия, как "восстановление регистрации", в законодательстве нет. Граждане, снятые с рег.учета по вышеперечисленным основаниям, вправе после того, как эти основания отпали, вновь обратиться с заявлением о регистрации по месту жительства.

Таким образом, если за отсутствующим гражданином сохранилось право пользования жилым помещением, то он после своего возвращения вправе обратиться в паспортный стол для постановки на рег.учет по прежнему адресу.

Далее... Как определить, сохранил гражданин право пользования, или нет? В соответствии с действующим законодательством, право пользования лица, не являющегося собственником жилого помещения, может быть зарегистрировано в качестве обременения. Т.е., если в выписке из ЕГРП есть сведения об обременениях в виде права пользования лица данным жилым помещением - первый звоночек к тому, что это лицо вправе потребовать пользования жилым помещением и в дальнейшем, если жилое помещение будет продаваться вместе с этим обременением.

Для примера возьмите завещательный отказ. Если по такому отказу лицо получает пожизненное право пользования конкретным жилым помещением, то где бы это лицо не находилось - в армии или в тюрьме - по возвращении все равно вправе пользоваться прежним жильем, поскольку даже при смене собственника обременение в виде права пользования переходит к новому собственнику. И уже покупателю придется выяснять отношения с "вернувшимся".

Ну а продажа жилого помещения, бывшие жильцы которого выписаны из него на вышеперечисленных основаниях, как ни странно, правомерна, т.к. собственник жилого помещения вправе распорядиться своей собственностью по своему усмотрению, в том числе продать, подарить, обменять и т.п. в соответствии с ГК РФ.

Кроме того, имеются случаи достаточно сложные, когда, например, квартира приватизировалась в отсутствие указанных лиц, а уже потом продается. Здесь нужно обращать внимание на то, не нарушено ли право отсутствующих лиц на участие в приватизации, не оспорима ли будет данная сделка.

Самое интересное, что записи о временном отсутствии лица по месту жительства не делается. Откуда могут знать сотрудники паспортного стола, временно будет отсутствовать лицо, или потом в другой город жить поедет? Т.е. лицо снимается с рег.учета, с обязательным, естественно, указанием причины. Основания для снятия с рег.учета перечислены в Законе РФ от 25.06.93 г. N 5242-I "О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ"

Ст. 7 Снятие гражданина Российской Федерации с регистрационного учета по месту жительства производится органом регистрационного учета в следующих случаях:

изменение места жительства - на основании заявления гражданина о регистрации по новому месту жительства;

призыв на военную службу - на основании сообщения военного комиссариата;

осуждение к лишению свободы - на основании вступившего в законную силу приговора суда;

признание безвестно отсутствующим - на основании вступившего в законную силу решения суда;

смерть или объявление решением суда умершим - на основании свидетельства о смерти, оформленного в установленном законодательством порядке;

выселение из занимаемого жилого помещения или признание утратившим право пользования жилым помещением - на основании вступившего в законную силу решения суда;

обнаружение не соответствующих действительности сведений или документов, послуживших основанием для регистрации, или неправомерные действия должностных лиц при решении вопроса о регистрации - на основании вступившего в законную силу решения суда.

Далее… Действующее жилищное законодательство построено таким образом, что с одной стороны максимально защищены права собственника, а с другой – права нанимателя. Вот несколько вариантов для примера.

Вариант 1. Если жилье находится в собственности, и право пользования лица этим жильем в качестве обременения не зарегистрировано (о чем я говорила выше), то объем этих прав определяет исключительно собственник по своему усмотрению. Таким образом, если лицо снято с рег.учета по вышеперечисленным причинам, а собственник вдруг решил продать или подарить жилье – по возвращении лицу остается искать себе новое место жительства. Конечно, лицо может с пеной у рта доказывать свое право пользования, и возможно, ему это удастся, но… закон стоит на защите интересов добросовестного приобретателя! Покупатель же не виноват, что вот так вышло. А кто деньги теперь вернет? И остается это лицо у разбитого корыта…

Вариант 2. Если жилье еще не в собственности, все проживающие граждане намерены его приватизировать, и тут выясняется, что лицо одно находится давным-давно в доме престарелых, например, с рег.учета снято, но приватизация невозможна, поскольку право пользования за ним сохранено в силу закона, а именно: статьей 71 ЖК РФ (а ранее – ст. 61 ЖК РСФСР) предусмотрено сохранение прав и обязанностей нанимателя за временно отсутствующим лицом. При этом продолжительность временного отсутствия, а также причина такого отсутствия (например, служба в армии, осуждение к лишению свободы) роли в данном случае не играют. Следовательно, без волеизъявления этого лица ничего сделать нельзя. Ну и начинаются заморочки с этим лицом. И хорошо еще, если оно вменяемо, и волю свою в кулак собрать может. А если нет?

Вариант 3. Собственник намерен продать свою квартиру, однако право пользования этой квартирой закреплено за лицом, которое было снято с рег.учета в связи со службой в армии. Собственник продает квартиру вместе с обременением (за копейки, буквально), и тут возвращается служивый и говорит: "Имею право - буду жить!" и регистрирует туда еще и новорожденного своего наследничка. Покупатели, думаю, рады несказанно...но по закону все верно получается.

Таким образом, если лицо является нанимателем, либо пользуется жильем на основании завещательного отказа, то идет речь о праве пользования жилым помещением, и здесь права нанимателя защищает закон. Ну а если же одна регистрация в наличии была…

irrrka,

Замечательную тему открыли, лично я много интересный вещей узнал

Ну и немножко добавлю от себя.

Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Эта выписка выдается в ГУ Федеральной регистрационной службе (ФРС), и содержит сведения о правообладателе (т.е. собственнике квартиры), а также о наличии либо отсутствии зарегистрированных ограничений и обременений на данную квартиру.

Реальный ее срок "годности" это максимум 1 день

Ведь ни что не мешает продавцу сегодня получить выписку, а на следующий день подать заявление о регистрации перехода права.

Тем более, АО "Мосжилрегистрация" имеет исключительное право приемки и регистрации по ускоренному циклу т.е. за 5 рабочих дней. Фактически неделя. Вот.

Предлагаю создать здесь нечто вроде памятки «Как защититься от мошенников при покупке квартиры».

Несколько советов:

В случае отличия балансовой (по справке БТИ) и реальной рыночной стоимости объекта более чем в три раза покупателю необходимо быть предельно осторожным - он может стать жертвой мошенничества, если в договоре будет указана заниженная цена сделки.

Не доверяйте "независимым оценщикам", которых пригласила противоположная сторона по сделке.

Если едите на просмотр: поставьте в известность своих родственников, знакомых или коллег, по какому адресу вы поехали.

Квартирные аферисты очень часто предлагают жилплощадь по низкой стоимости или на очень выгодных условиях, апеллируя к чрезвычайным мотивам: тяжелая болезнь (кто-то из членов семьи серезно заболел, нужны деньги на операцию и т.д.), возврат долга или кредита, конфликт с законом, отъезд на ПМЖ, автоавария и т.д.

Если продавец требует большую предоплату, то покупателю надо быть осторожным: возможно мошенничество.

В случае покупки жилого дома, находящегося на земельном участке, оформленном в пожизненное наследуемое владение продавца, требуйте его переоформления в частную собственность, а только после этого совершайте сделку.

В процедуре регистрации желательно участвовать лично, давать доверенность (а тем более передавать паспорта) никому не стоит.

Окончательный расчет с продавцом недвижимости желательно производить только тогда, когда тот уже прописался на новое место жительства.

В случае отказа в регистрации сразу обращайтесь в народный суд по месту нахождения квартиры с жалобой на действия должностного лица, отказавшего в регистрации.

1. Проверка паспорта клиента.

При первой же встрече попросите Вашего оппонента предъявить паспорт (вполне естественно, свой Вы также должны иметь и аналогично показать).

Внимательно перелистайте страницы паспорта и занесите в записную книжку следующие данные: серию, номер, где и когда выдан, дату и место рождения, наличие детей, регистрацию, сведения о браке. Все это необходимо делать в присутствии клиента. Если он спросит, для чего Вы так дотошно во все вникаете, - ответье, что будете в дальнейшем "пробивать" информацию через милицейские базы данных ЦАСБ и ЗИЦ, а также через паспортное управление ГУВД Вашего города.Услышав подобные слова и им подобные, аферист сразу же от Вас отстанет - ему безопаснее поискать "голимого лоха", чем связываться с Вами.

2.Проверка клиента через базы данных МВД.

Большинство из них, к сожалению, закрыты для частного лица, но имея знакомых в милиции, вневедомственной охране, госбезопастности или обратившись в детективной агенство, Вы можете получить и собрать необходимые сведения.

По базе данных ЦАСБ (Центральное адресно-справочное бюро ГУВД) Вы сможете выяснить информацию о прописке, паспортных данных, возрасте гражданина, зарегистрированного в Вашем городе или области, данные о том, состоит ли проверяемое лицо в браке, не утрачивало ли паспорт, не находится ли в розыске как без вести пропавшее.

База данных ЗИЦ (Зональный иформационный центр) дает Вам информацию о судимости проверяемого лица, в том числе и о снятой или погашенной, что тоже очень важно для принятия решения о проведении сделки.

К сожалению, ЦАСБ и ЗИЦ закрыты для простых граждан и имеют "локальный" характер - по ним можно проверить только лиц, зарегистрированных на территории конкретного субъекта федерации (края или области).

3. Проверка документов на квартиру или дом

Если цель сделки, которую Вы намереваетесь совершить, - приобретение недвижимости (покупка, обмен, аренда), то необходимо проверить подлинность правоустанавливающих документов на предлагаемый объект (квартиру, комнату, дом). При первой же встрече и осмотре квартиры, попросите хозяина показать оригиналы (именно оригиналы, а не копии!) правоустанавливающих документов на предлагаемую жилплощадь. Если хозяин или посредник со стороны хозяина их под разными предлогами не показывает и при этом просит с Вас аванс - будьте бдительны, перед Вами, скорее всего, аферист!

Со всех предъявленных оригиналов документов, а также паспорта клиента снимите копии (это Ваше законное право!) и сообщите, между прочим, хозяевам, что Вы будете выполнять профессиональную экспертизу пакета документов по сделке в агенстве недвижимости, службе коммерческой безопасности при ассоциации риэлторов или юридической фирме. Услышав эти термины, мошенники или недобросовестные хозяева найдут миллион причин, чтобы в дальнейшем с Вами не работать.

4. Опрос соседей

После того как Вы посмотрели квартиру или дом, дождитесь ухода хозяев и позвоните в двери соседей (зайдите на близлежащие участки или в дома). Честно расскажите людям о цели своего визита - хочу купить квартиру (дом), поэтому интересуюсь, кто жил здесь раньше, не было ли у бывших собственников каких-либо конфликтов и претензий друг к другу. Можно использовать для этих целей "сарафанное радио" - вездесущих старушек у подъездов, работников домоуправления, участковых инспекторов милиции. Эти способы сбора информации доступны каждому из нас. Если соседи не открывают дверь - не отчаивайтесь, все равно задавайте вопросы. Конечно, Вам сообщат много сплетен и порожняковых никчемных сведений, но обязательно попадутся крупицы информации, которую никогда не соберет профессиональная служба безопасности.

5. Проверка цепочки отчуждения.

Вы выясняете, кто был ранее собственником квартиры (дома) и стараетесь выяснить дальнейшую судьбу этих людей - не случилось ли, например, такое, что они расстались со своей недвижимостью под угрозами, насильно удерживаются или пропали без вести (худший случай - убиты). Подобную информацию Вы соберете при опросе соседей, но этого недостаточно. Идеальный вариант - узнать фамилии, новые адреса, паспортные данные и телефоны всех бывших собственников, связаться с ними и выяснить, не имеют ли они каких-либо претензий. На практике самостоятельно все это сделать довольно трудно. Здесь есть два основных пути - либо обратиться в службу безопасности при одном из риэлтерских агенств, или вообще не связываться с недвижимостью, бывших собственников которой установить не удалось, особенно если объект (комната, квартира, дом) продавался и покупался более 10 раз.

В Москве профессиональные риэлторы выясняют данные о бывших собственниках квартиры по так называемому шифру ЕГРП. Это база данных собственников объектов недвижимости. В 1992-1998 гг., до вступления в действие закона № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. "О государственной регистрации прав...", в каждом из субъектов РФ собственники жилья учитывались по-разному: в Москве, например, реестр всех сделок вело полугосударственное-полукоммерческое ОАО "Мосприватизация" (в 1998-1999 гг. - "Мосжилрегистрация"), в Московской области (до 01.04.1998 г.) - районные БТИ. Это, безусловно, создавало мрого путаницы и возможностей для злоупотреблений. Первым из субъектов РФ на новую систему регистрации сделок с недвижимостью (с апреля 1998 г.) перешло Подмосковье: в районах области при регистрационных палатах были созданы соответствующие подразделения, подчиняющиеся МОРП - Московской областной регистрационной палате, которая и ведет соответствующий реестр. Регистрационные (кадастровые) номера стали присваиваться объектам недвижимости по общефедеральному принципу.

В Москве ситуация немного иная: в ныне функционирующей базе данных учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (МКР - Мосрегистрация) наряду с присвоением нового общефедерального номера сохранился старый, введенный с 1992 г. шифр учета собственников жилья, представляющий из себя набор из 5, 6 или 7 цифр. Указаннный "условный номер" присутствует на всех правоустанавливаюих документах на объект недвижимости и с переходом прав собственности не меняется ( за исключением случая определения, выдела или деления долей).

В соответствии с вышеупомянутым Законом № 122-ФЗ и постановлением Правительства РФ № 248 от 26.02.1998 г. любое физическое или юридическое лицо может обратиться в уполномоченные регистрирующие органы и получить за умеренную плату информацию о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделках с ним. На практике, однако, этим правом могут воспользоваться только собственники объекта (в том числе бывшие), работники муниципальных органов, а также сотрудники силовых структур.

6. Проверка квартиры через "черный список".

В Москве ряд риэлторских ассоциаций и фирм работает над проектом "Черный список негодных маклеров, недобросовестных клиентов и сомнительных адресов". В него заносятся данные об указанных категориях адресов, лиц и сделок. Каждое заинтересованное лицо бесплатно может проверить выбранный вариант через этот список. Единственный недостаток проекта - далеко не все "Грязные" варианты в него попали (в среднем 50-60%), но подстраховаться все-таки не мешает.

7. Проверка юридических запрещений.

Это самый сложный этап комплексной проверки объекта недвижимости, в процессе которого выясняется, нет ли по квартире, комнате или дому каких-либо юридических запрещений (обременений), могущих в лучшем случае расстроить сделку, а в худшем - привести к ее признанию в судебном порядке недействительной. В связи с несовершенством российского законодательства приходится проверять наличие следственного, прокурорского или судебного ареста, супружеских или наследственных неисполненных обязательств, договоров аренды, брони, ренты, возможную ограниченную дееспособность участников сделок.

JОСНОВНЫЕ ВИДЫ АФЕР С НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ

1. Продажа или аренда чужой жилплощади

Аферисты совершают сделки с квартирами и домами, которые им не принадлежат, и настоящие хозяева ничего об этих сделках не знают. Технические приемы здесь весьма разнообразны: это и получение дубликатов правоустанавливающих документов, и их подделка. Самое частое - подделка паспортов владельцев (переклейка фотографии, использование утерянных паспортов, чистых бланков, получение за взятку "законного" паспорта в милиции после его утери хозяином (но уже с фото другого человека), а также банальное гримирование). Бывают случаи продажи неприватизированной квартиры или "мнимого умершего".

2. Многократная продажа или аренда.

В этом случае аферист продает или сдает (а иногда и то и другое) квартиру сразу нескольким лицам, получая со всех них деньги (полностью или авансом). Рекорд, который был установлен по Москве, - одна квартира была продана в 5 разных мест и одновременно в 17 сдана.

3. Сделки с "паленой" жилплощадью.

Покупателю предлагают (очень часто по низкой цене) "палево" - квартиру, против бывших владельцев которой были совершены насильственные действия (они выехали под угрозами, насильно удерживаются, пропали без вести или убиты). Конечно, такой вариант сначала проходит "отмывку" (быстро переоформляется на абсолютно "чистого" и живого гражданина, вступившего в преступный сговор с аферистами). Предыстория сделки выясняется, к сожалению, после того, как аферисты получили деньги.

4. Сделки с "юридически грязной" недвижимостью

Мошенники предлагают "лоху" (опять-таки часто по более низкой цене) "грязную" квартиру или дом, отягощенные юридическими запрещениями или неисполненными обязательствами, как государственными (следственный, прокурорский или судебный арест), так и гражданскими (семейный, наследственный спор, залог, аренда, броня, нарушение прав несовершеннолетних, пожизненная рента и др.) Иногда так поступают собственники квартир, так как все сведения о наложении запрещений попадают в БТИ и органы госрегистрации в среднем через 3-5 дней после вынесения решения, что вполне достаточно, чтобы срочно найти покупателя и "впарить" ему грязный объект за "очень смешную" цену (а деньги получить до начала оформления).

5. Лжеоформление сделок.

В этом случае возможна схема "лженотариус", когда помошником нотариуса или другим сотрудником нотариальной конторы фабрикуется необходимая запись в реестре или "лжерегистрация" в органах юстиции: покупателю заявляют, что сделка прошла регистрацию, и получают с него оговоренную сумму, продавцу же организуют подлинную регистрацию, но его деньги снимают с банковской ячейки по подложным документам.

Заканчивается все тем, что сделки, оформленные по схеме "лженотариус" и "лжерегистрация", являются ничтожными, т.е. не имеющими юридической силы, а деньги аферисту отданы...

6. Лжеадреса.

Доверчивого "лоха", особенного иногороднего, приводят смотреть роскошную квартиру, а документы оформляют на однокомнатную "хрущобу". Здесь используются совпадения в именах улиц (в Москве имеются, например, Измайловские площадь, бульвар, улица, проезд, проспект, вал, шоссе, причем все неблизко друг от друга); или организуется навеска необходимых табличек на дома или квартиры, особенно там, где есть корпуса или строения. Очень часто подобное встречается при сделках с загородной недвижимостью - показывают роскошную трехэтажную виллу, а документы оформляют на халупу-подсобку.

7. Лжеобмены и лжерасселения

Разновидностей "обмана при обмене" очень много. Чаще всего используется банальное "кидание", т.е. доплата "лоху" не отдается, встречается также "обмен" на квартиру, партнеру не принадлежащую (см. пункт 1 и 2).

Лжерасселение заключается в том, что аферисты предлагают жильцам коммунальной квартиры очень хорошие варианты разъезда и после их согласия оформляют сделку так, что бывшая коммуналка продается абсолютно законно, а меньшие квартиры для жильцов приобретаются по пунктам 1 (чужие) или 2 (многократные). В результате несчастные коммунальщики оказываются на улице, а аферисты "имеют" с покупателя рыночную стоимость проданного жилья.

8. Лжедоверенности.

Мошенник оформляет квартиру или дом от своего имени, но по недействительной доверенности от продавца. Техника проведения подобных афер весьма проста и совершенна - наряду с откровенной липой и "палевом" Вам могут показать и подлинные доверенности, но в тот же день и час, когда по ним будет совершена сделка, "доверителя" заставят сделать в нотариальной конторе заявление об аннулировании доверенности. Естественно - сделка с подобным документом ничтожна: никакой юридической силы она иметь не будет. Встречаются также случаи преступного сговора аферистов с собственниками квартиры. Сначала хозяин идет к нотариусу и дает доверенность, но подписывает ее так, чтобы в дальнейшем судебно-почерковедческая экспертиза не смогла установить, что это рука хозяина. Квартира продается поверенным аферистом, а когда деньги получены, к "лоху" покупателю является хозяин и утверждает, что никому он доверенности не выдавал и квартиру не продавал.

9. Получение предоплаты.

Аферы по принципу "вечером деньги - утром стулья" имеют место и на рынке недвижимости. Например, Вы даете "продавцу" квартиры аванс, а тот благополучно скрывается, обобрав аналогично еще десяток "лохов". Другой вариант: аванс будет Вам возвращен через месяц два после его беспроцентной "прокрутки". Бывает и так: лжепокупатель сначала даст деньги, а потом станет его вышибать с продавца в двойном-пятерном размере. Повод всегда придумают - была бы спина, найдется и вина.

10. "Риэлтерская шваль".

Так называются мелкие аферисты, не гнушающиеся суммами в 10-50 долларов с клиента. Эти деньги могут попросить за просмотр квартиры, которую никто не собирается продавать или сдавать, или за вхождение в мифическую компьютерную базу даных, или за сведение с "нужным партнером". Психологический расчет "швали" весьма точен - где оборачиваются лимоны, там штуки не считают, и обманутые клиенты в подавляющем большинстве случаев не станут качать права.

11. Искусственное признание сделки недействительной.

Это самая интеллектуальная и изощренная афера, на языке аферистов именуемая "признанка", - совершение сделки с такими условиями, чтобы в дальнейшем признать ее через суд недействительной.

Естественно, творческая мысль аферистов не стоит на месте - постоянно изобретаются более изощренные и совершенные схемы мошенничества.

Интересная информация, спасибо!

Раз уж заговорили о способах мошенничества.. Не скажу что нижеописанная история это что-то новенькое, но.. По крайней мере до сих пор что-то я не слышал о непосредственном участии банков и/или их сотрудников в подобных схемах. Хотя очевидно что все когда-то случается, случилось и такое.

Вероятно, как следует из высказываний безвестных сотрудников банка, отличающихся чувством юмора и армейской смекалкой, хранить в банке ВИКИНГ следует морковку. Или другие овощепродукты. Но, по ситуации!

Итак, дамы и господа, вот собственно история, во славу банка Викинг и российского законодательства. Ну, и его соблюдения естественно!

http://www.estate-gazeta.ru/nums/12468.html

... «Как защититься от мошенников при покупке квартиры».

Обратиться к профессиональному риэлтору рекомендованному людьми, которым Вы доверяете.

Идеально, если этот риэлтор ещё и работает в известном агентстве недвижимости.

Но первое условие - определяющее: не доверяйте слепо агентствам, а доверяйте профессионалам с многолетним опытом работы и не одной сотней успешных операций на рынке недвижимости в активе.

Копия оригинальной статьи...

Храните морковку в банке ВИКИНГ !

В Петербурге применена новая мошенническая схема. Продавец квартиры, не дожидаясь госрегистрации сделки, предъявил липовую доверенность и изъял деньги из банковской ячейки.

Семья ******* решила приобрести квартиру. Мама Анны продала свое жилье в Алма-Ате, перевела деньги через банк и собралась переезжать в Петербург.

Денег было в обрез, покупатели искали вариант подешевле. Нашли: за "двушку" на ул. Матроса Железняка, 21 продавец - Руслан Гояев - просил $90 000. Квартира была в ужасном состоянии, к тому же там была зарегистрирована неизвестная бабушка. Однако продавец уверил, что к моменту регистрации старушка выпишется и съедет.

Стороны договорились о сделке, составили положенные бумаги. Подписали договор купли-продажи, отнесли документы в Управление Росрегистрации по СПб и ЛО. Документы у них приняли 1 марта, зарегистрировать сделку должны были в ускоренном порядке - 16 марта.

Деньги для расчетов покупатели положили в специально арендованную ячейку банка "Викинг". (Руслан Гояев настаивал именно на этом банке и на другие варианты не соглашался. Кстати, в банке, по словам Анны, его узнали - он здесь уже бывал…) Затем продавец пропал, перестал отзываться на телефонные звонки.

Встревоженные покупатели обратились в Росрегистрацию. Там им сообщили: сделка приостановлена, Управление ФРС направило запросы в ГУ МВД Петербурга, в УВД Приморского района и в Управление по налоговым преступлениям.

"Вопрос о регистрации, - говорилось в официальном ответе, - может быть решен после получения ответов на вышеуказанные запросы…"

Ячейка

Покупатели бросились в банк. Там их ждала главная неожиданность: еще 5 марта, чуть ли не сразу после подачи документов, Руслан Гояев деньги из ячейки изъял. При этом женщина, бывшая с ним, предъявила доверенность, якобы написанную Анной.

Между тем в соглашении об аренде сейфа говорится: клиент (то есть Гояев) имеет право доступа к сейфу только в присутствии Анны. В допсоглашении действительно есть пункт: клиент "вправе доверить право пользования сейфом третьему лицу" (по нотариально удостоверенной доверенности).

Но это другой случай - сейф могли открыть Анна и некто с доверенностью от Гояева, а не наоборот!

Оперативники, знакомые с проблемой, говорят: ни один нормальный банк не станет рисковать репутацией, нарушая условия доступа к ячейке. Квартирная сделка предусматривает слишком серьезные деньги, чтобы давать к ним доступ по доверенности.

По словам покупателей, в банке им сказали: "А мы не знаем, что в ячейке было. Может, вы туда морковку положили". Хотя именно эта сотрудница предоставляла машинку для пересчета денег, конверты и клейкую ленту…

Нотариус

Доверенность на право пользоваться банковской ячейкой была оформлена на имя Наталии Толоконниковой 1975 года рождения. Удостоверила документ нотариус Ольга Пасхалис.

Помощник нотариуса признает, что Анна к ним не приходила, была какая-то другая женщина, возможно - немного похожая. Получается, что мошенники за несколько дней не просто переклеили фото, а подделали паспорт Анны со всеми данными?

Более того, с паспортом Толоконниковой тоже не все в порядке. По некоторым данным, ее уже нет в живых (информация проверяется). Значит, и в банк приходила не она?

Нотариус, конечно, не обладает квалификацией эксперта. Однако, похоже, в этой сделке участвовали две фальшивки сразу…

Подробности

ОБЭП Центрального района проводит проверку, по-видимому, будет возбуждено уголовное дело.

Из Росрегистрации пришло еще одно разъяснение. Документов, необходимых для регистрации, в Управлении ФРС нет - "в связи с проведенной 13.04.2007 выемкой".

А изъяли документы потому, что 10 апреля следователь СУ при УВД Приморского района возбудил уголовное дело, в котором фигурирует квартира на ул. Матроса Железняка. Детали неизвестны. По данным "НП", оперативники подозревают, что это жилье приватизировано незаконно (по липовым документам).

Ни один вменяемый покупатель не стал бы приобретать квартиру, в отношении которой ведется проверка. Но где можно легально получить такую информацию?

Юрист Владимир Малашин полагает, что далее (в суде) речь может идти или о правах добросовестного приобретателя (договор-то Гояев подписал и на тот момент считался собственником), или о возмещении ущерба. Во втором случае претензии могут быть обращены к банку и к нотариусу.

Для большинства наших сограждан квартира - единственный значимый капитал, а квартирная сделка проводится раз или два в жизни. По закону гражданин защищен на всех этапах: бдительными госорганами, неподкупным нотариусом, солидными банкирами. По факту - беззащитен перед мало-мальски смышленым мошенником.

Комментарии? Пишите на Bank.Viking @ gmail.com

Работа над ошибками.

Денег было в обрез, покупатели искали вариант подешевле.

Ошибка №1.

Общеизвестно, что именно при продаже дешевых квартир наиболее высока вероятность мошенничества.

Квартира была в ужасном состоянии, к тому же там была зарегистрирована неизвестная бабушка. Однако продавец уверил, что к моменту регистрации старушка выпишется и съедет.

Ошибка №2.

Если в квартире к моменту продажи зарегистрирован предидущий собственник, или кто-то из членов его семьи, то выписываться им просто некуда. Ни один продавец не станет в ущерб цене обьекта продавать его с прописаными людьми если есть реальная возможность их снять с регистрационного учета.

Между тем в соглашении об аренде сейфа говорится: клиент (то есть Гояев) имеет право доступа к сейфу только в присутствии Анны. В допсоглашении действительно есть пункт: клиент "вправе доверить право пользования сейфом третьему лицу" (по нотариально удостоверенной доверенности).

Ошибка №3.

Раз уж доверились продавцу при выборе банка, (по умолчанию банк выбирает именно продавец), то хотя бы читайте внимательно документы.

"Третьи лица" (если уж банк идет на это), имеющие доступ к ячейке помимо самих участников сделки, как правило, приезжают на закладку и вписываются в условия допуска под личную роспись клиентов в присутствии ответственного сотрудника банка.

И никаких нотариусов и липовых доверенностей.

Из Росрегистрации пришло еще одно разъяснение. Документов, необходимых для регистрации, в Управлении ФРС нет - "в связи с проведенной 13.04.2007 выемкой".

Ошибка №4.

Грубейшая!

Накануне сделки необходимо было получить выписку из ЕГРП на предмет наличия обременений и запретов. По возможности, выписка должна быть с "историей" квартиры, т.е. содержать информацию о всех переходах прав на неё.

Ни один вменяемый покупатель не стал бы приобретать квартиру, в отношении которой ведется проверка. Но где можно легально получить такую информацию?

По закону о госрегистрации информацию может получить ЛЮБОЙ гражданин по предьявлению своего паспорта и уплатив по квитанции небольшую сумму непосредственно в регистрирующих органах.

Это знают даже дети.

По закону гражданин защищен на всех этапах: бдительными госорганами, неподкупным нотариусом, солидными банкирами. По факту - беззащитен перед мало-мальски смышленым мошенником.

Весьма сомнительный вывод, исходя из вышеизложенного.

Не разобрались в вопросе сами, не захотели воспользоваться услугами специалиста, а теперь виноваты госорганы, нотариус и банкиры?

Ещё раз повторю:

Входя в не знакомый форватер - берите лоцмана!

JОСНОВНЫЕ ВИДЫ АФЕР С НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ

2. Многократная продажа или аренда.

В этом случае аферист продает или сдает (а иногда и то и другое) квартиру сразу нескольким лицам, получая со всех них деньги (полностью или авансом). Рекорд, который был установлен по Москве, - одна квартира была продана в 5 разных мест и одновременно в 17 сдана.

А как возможно защититься от этого варианта? Выждать какое то время?

А как возможно защититься от этого варианта?

Уверен, что в описанном случае все 17 потерпевших не обращались к специалистам-риэлторам а, желая сэкономить, покупали и снимали многострадальную квартиру напрямую у афериста.

О "специалистах" риэлторах и психологии покупателя недвижимости мне очень понравилась вот эта ссылка

http://www.uristy.ru/urists/forum/?topic=277

ключевая фраза я думаю "клиенты воспринимают риэлтора как юриста а это не всегда так".......

Провокационный вопрос и ожидаемые ответы.

Что Вам там могло понравиться?

Возможно, глупый вопрос, но все же.

Предположим, продавец оформил завещание или дарственную на продаваемое жилье. Может быть даже в день сделки. После этого оформляется купля-продажа. Как в такой ситуации закон рассматривает куплю-продажу? Ведь покупатель о завещании (дарственной) узнает очень не скоро, а возможно и на следующий день.

Или я все-же чего-то не понимаю?

Не понимаете.

О завещании покупатель вообще ничего не узнает, т.к. на момент смерти продавца квартира уже не будет в его собственности и не войдет в наследуемое имущество.

Одновременное дарение ... А смысл?

Уж тогда одновременно несколько договоров купли-продажи с получением денег ДО госрегистрации. Один договор подписывает сам продавец, остальные - разные доверенные лица. Кто из покупателей первым успел зарегистрировать договор, тот и собственник.

Такие номера прокручивали в Москве на заре рынка недвижимости мошенники. Их давно перестреляли. .

Ну а все-таки почему дарение не оформить? Тот на кого оформили предъявлет свои права, покупатель получает геморрой, а продавец при деньгах.

Я все правильно понимаю?

Есть такая штука - ЕГРП.

Единый Государственный Реестр Прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В него при регистрации договоров вносятся данные о новом собственнике. Если предположить, что после оформления дарственной старые правоустанавливающие документы на квартиру остались у дарителя (что маловероятно), и он таки подписал договор купли-продажи, то при подаче его на госрегистрацию выяснится, что продавец уже не собственник. А если с покупателем работает риэлтор, это выяснится гораздо раньше при проверке истории квартиры в УФРС.

Все понял. С третьего раза, но это фигня.

Фигня, что с третьего раза, или ЕГРП?

Фигня что я долго тормозил.

Купите пару-тройку квартир - подтормаживание пройдет.

Несколько советов:

В процедуре регистрации желательно участвовать лично, давать доверенность (а тем более передавать паспорта) никому не стоит.

А почему? Если агенство предлагает такую услугу? Агенство пойдет на мошенничество?

Ни куда агентство не пойдет - оно заинтересовано в благоприятном исходе сделки дабы получить свою комиссию.

Предполагать, что доверенное лицо (агент) не повезёт документы на регистрацию а за углом нарисует печати и свидетельство о регистрации права с шестью степенями защиты, архиглупо.

Если Вас решат обмануть, то легко обойдутся без агентства

Вот я тоже так думаю...

Помогите! Я продала свою квартиру,купила другую заплатила деньги, сдала документы на гос.регистрацию. Свидетельство должны выдать через месяц. Но через 3 дня после сделки мне позвонил агент и сказал, что продавец сделал приостановление сделки. Что мне делать? Делать приостановку на мою проданную квартиру, чтобы не остаться без квартиры, идти в суд с исковым заявлением на покупателя о его неправомерном преостановлении сделки или есть другие варианты?