РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ТЕХНИЧЕСКОЙ ИНВЕНТАРИЗАЦИИ И РЕГИСТРАЦИИ ЗДАНИЙ ГРАЖДАНСКОГО НАЗНАЧЕНИЯ (утв. Росжилкоммунсоюзом 01.01.1991)

Приняты
Росжилкоммунсоюзом
к введению в действие
с 1 января 1991 года
Согласованы
с Госкомстатом РСФСР,
Госстроем РСФСР,
Минфином РСФСР
и Минюстом РСФСР
РЕКОМЕНДАЦИИ
ПО ТЕХНИЧЕСКОЙ ИНВЕНТАРИЗАЦИИ И РЕГИСТРАЦИИ
ЗДАНИЙ ГРАЖДАНСКОГО НАЗНАЧЕНИЯ
Разработаны Республиканским управлением технической инвентаризации по заданию Российского государственного союза предприятий, организаций и объединений жилищно-коммунального хозяйства "Росжилкоммунсоюз".
Согласованы с Госкомстатом РСФСР, Госстроем РСФСР, Минфином РСФСР и Минюстом РСФСР.
Предназначены для специалистов предприятий, организаций и объединений жилищно-коммунального хозяйства.
Приняты Росжилкоммунсоюзом к введению в действие с 1 января 1991 года.
1. Цели, задачи и основания проведения технической
инвентаризации
1.1. В порядке, устанавливаемом данными Рекомендациями, технической инвентаризации подлежат здания административного, бытового, лечебного, оздоровительного, спортивного, культового и другого назначения, подпадающие под общепринятые понятия "гражданские здания" или "объекты соцкультбыта".
Инвентаризация жилищного фонда производится в соответствии с инструкциями, утверждаемыми Госкомстатом СССР.
Отнесение конкретного объекта к тому или иному классу зданий производится в соответствии с "Типовой классификацией основных фондов (основных средств) народного хозяйства СССР", утвержденной ЦСУ СССР 30 апреля 1970 г.
1.2. Техническая инвентаризация представляет собой систему сбора, обработки, хранения и выдачи информации о наличии, составе, местоположении, техническом состоянии, стоимости и принадлежности объектов на основе результатов периодических обследований в натуре.
Техническая инвентаризация и регистрация зданий гражданского назначения проводится на основе решений:
Совета Министров СССР, союзных и автономных республик;
исполнительных комитетов местных Советов народных депутатов (по объектам, расположенным на подведомственной им территории);
министерств и ведомств СССР, союзных и автономных республик, (по основным фондам, находящимся в их ведении);
предприятий, организаций, учреждений и других владельцев (по зданиям, находящимся в их владении).
Проведение технической инвентаризации зданий по решению органов государственного управления носит обязательный (принудительный) характер.
Цель технической инвентаризации устанавливает орган, принявший решение об ее проведении.
1.3. Проведение технической инвентаризации зданий гражданского назначения регламентировано следующими законодательными, правительственными и ведомственными актами:
Основами законодательства Союза ССР и союзных республик о земле (ст. 13), Законом СССР "О предприятиях в СССР" (ст. 32), Жилищным кодексом РСФСР (ст. 12, ст. 13, ст. 14, ст. 15, ст. 25);
Постановлениями Совета Министров СССР от 7 апреля 1969 г. N 252 "О переоценке основных фондов и об уточнении действующих норм амортизационных отчислений" и от 2 октября 1981 г. N 961 "О государственном обязательном страховании имущества, принадлежащего гражданам";
Постановлением Совета Министров СССР от 10 февраля 1985 г. N 136 "О порядке государственного учета жилищного фонда";
Положением о бухгалтерских отчетах и балансах, утвержденным Постановлением Совета Министров СССР от 29 июня 1979 г. N 633 (п. 32а "Положения");
Основными положениями по инвентаризации основных средств, товарно-материальных ценностей, денежных средств и расчетов, введенными письмом Минфина СССР от 30 декабря 1982 г. N 179.
1.4. При планировании и проведении инвентарно-технических работ заказчики работ (местные Советы народных депутатов, предприятия, граждане) и исполнители (специализированные бюро технической инвентаризации, далее - БТИ) должны учитывать возможность многоцелевого использования инвентаризационно-технической документации, в том числе:
в капитальном строительстве - для разработки схем районной планировки, сравнения вариантов застройки по критерию стоимости сносимых строений, разработки проектов вскрытия котлованов, планирования воспроизводства жилищного фонда, контроля качества вводимых в эксплуатацию зданий, контроля качества строительной исполнительной документации;
в финансовой системе - для взимания земельной ренты, определения размера налогов на строения, государственного обязательного страхования, расчетов компенсации за сносимые строения, исчисления госпошлины при свершении сделок;
в социальной сфере - для выдачи гражданам разрешений на строительство жилых домов и служебных строений, определения уровня благоустройства населенных пунктов и строений, учета и распределения жилых и нежилых зданий и помещений, установления фактов самовольного строительства, определения границ землевладений, расчетов рыночных запасов топлива для населения, выдачи разрешений на продажу домов и строений, исчисления размеров квартплаты и арендных платежей, определения пригодности зданий для использования по тому или иному назначению;
в жилищно-коммунальном хозяйстве - для планирования работ по капитальному ремонту, разработки проектов и смет на реконструкцию и ремонт, определения стоимости основных фондов и их фактического износа.
1.5. Предметом технической инвентаризации основных фондов жилищно-коммунального хозяйства является строительная продукция на стадии распределения или эксплуатации (принимаемые, принятые или эксплуатируемые здания, сооружения и передаточные устройства).
Незавершенное производство, а также передвижные и временные строения предметом технической инвентаризации не являются.
Единицей учета и наблюдения является инвентарный объект.
1.6. В ходе технической инвентаризации конкретного инвентарного объекта комплексно или частично решаются следующие задачи:
выявляется и определяется основное строение (главная вещь), образующее инвентарный объект и определяющее его назначение;
выявляются и определяются вспомогательные служебные строения и сооружения (принадлежности), входящие в состав инвентарного объекта;
выявляется дата начала эксплуатации объектов;
замеряется в натуре и графически фиксируется плановое положение основного строения, служебных строений, сооружений и передаточных устройств;
замеряются в натуре и графически фиксируются конструктивные и функциональные части основного строения;
определяется техническое состояние и физический износ инвентарного объекта и его частей;
рассчитываются технические показатели, необходимые для учета и составления государственной статистической отчетности;
определяется восстановительная и действительная стоимость инвентарного объекта и его конструктивных частей;
уточняется первоначальная и остаточная стоимость;
регистрируются документы, устанавливающие владельцев инвентарного объекта;
формируется инвентарное дело на каждый инвентарный объект, организуется информационное обслуживание органов управления и владельцев.
2. Объекты технической инвентаризации. Классификация
зданий, сооружений и помещений
2.1. Инвентарный объект как единица учета и статистического наблюдения характеризуется следующими неотъемлемыми признаками:
а) единством и неразрывностью территории. Площадь земельного участка (территории), выделенного для эксплуатации инвентарного объекта, является одной из характеристик инвентарного объекта и не является самостоятельным объектом учета;
б) наличием основного строения, для целей строительства или эксплуатации которого был выделен земельный участок.
Инвентарный объект без основного строения не образуется, т.к. в правовом отношении основное строение рассматривается как главная вещь.
В состав инвентарного объекта может входить несколько основных строений одноцелевого назначения (несколько торговых зданий, несколько административных зданий и т.д.). Совокупность нескольких основных строений образует единую главную вещь.
Основное строение может быть смежной конструктивной частью здания, отделенной от других конструктивных частей физическими границами (стеной, деформационно-осадочным швом) таким образом, что снос этой части не изменит смежных конструктивных частей и их функционального назначения. Если часть здания не удовлетворяет этим требованиям, то для выделения ее в отдельный инвентарный объект необходимо разработать проект и выполнить соответствующие строительные работы, позволяющие физическое разделение.
Условное разделение конструктивно единого здания на два основных строения неправомерно;
в) единством учетной (балансовой или иной контрольной) стоимости;
г) единством владения. Совокупность юридических и физических лиц, отвечающих за техническое состояние и соблюдение технических норм эксплуатации, рассматривается как единое лицо, отношения между участниками которого регулируются законом или договором;
д) конкретностью и единством даты инвентаризации. Инвентарный объект, рассматриваемый (в статике) на разные даты инвентаризации, физически не равен самому себе (как минимум - вследствие износа). Чем детальнее учет динамики возникающих изменений во времени, тем больше оснований для отождествления инвентарного объекта с самим собой на разные даты инвентаризации;
е) конкретностью назначения. При многоцелевом назначении совокупность функций рассматривается как единое целое (к примеру, помещение, имеющее ванную комнату, кухню, туалет, прихожую и комнаты для сна и отдыха, классифицируют как одноцелевое помещение - жилая квартира).
Неопределенность назначения устраняется единством условной учетной классификации.
Отдельно рассматриваемая функциональная часть или части (к примеру, "спортзал и обслуживающие его помещения первого этажа", или "квартиры второго этажа", или "квартира") инвентарного объекта не образуют.
Отдельно рассматриваемая конструктивная часть или части (к примеру, "фундамент", "стена", "пристроенное помещение", "встроенное помещение", "подъезд"), не удовлетворяющие требованиям, указанным в подпункте 2.1 "б" данного раздела, инвентарного объекта не образуют.
2.2. Инвентарный объект образуется единством его конструктивных (строительных) и функциональных частей.
Технологическое оборудование заводского изготовления (лифты, станки с фундаментами, котлы с фундаментами, газовые плиты, технологическая канализация и др. элементы, имеющие или имевшие технические паспорта изготовителя) в состав инвентарного объекта не входит.
Техническая инвентаризация и регистрация технологического оборудования производится в порядке, устанавливаемом органами надзора.
Стоимость технологического оборудования отражается в сметах, балансах и декларациях отдельно от стоимости строительной продукции.
2.3. Инвентарный объект определяется его границами и составом.
Границы подразделяются на физические и условные.
Граница физическая - искусственное сооружение (забор, стена, перекрытие), отделяющее друг от друга функциональные объемы или площади.
Граница приравнивается физической, если в разрывах между ее конструктивными элементами направление граничной линии, задаваемое плоскостями, линиями или совокупностью физических точек, не вызывает сомнений. Так, при наличии межевых знаков в виде столбов в контурных (поворотных) точках границы земельного участка и в предположении прямизны линии границы между столбами граница приравнивается физической.
В противном случае граница в разрывах становится условной.
По степени совпадения условных и физических границ они подразделяются на нормативные и фактические.
Нормативная граница определяется по совокупности признаков, указанных в законодательных или нормативных документах (проекте, землеотводных документах, решении местного Совета, суда и др.). Нормативные границы отражаются в инвентаризационно-технических документах в обязательном порядке, как физические, так и условные. При наличии споров между владельцами о границах физическая или условная граница становится спорной, что должно отражаться в инвентарных планах текстовой записью и условными знаками.
Фактические границы изменчивы и фиксируются в инвентаризационно-технической документации (как физические, так и условные) на конкретную дату инвентаризации. Положение границ в период между инвентаризациями в документах БТИ не отражается.
2.4. Состав строений и сооружений инвентарного объекта, а также состав помещений, входящих в основное строение, отражается в инвентарной документации в соответствии с назначением, указанным в чертежах (исполнительных рабочих чертежах строительной организации или инвентарных планах, разработанных БТИ), на основе которых было принято решение о приемке объекта в эксплуатацию или решение исполкома местного Совета народных депутатов о регистрации объекта.
Классификация строений и помещений по объемно-планировочным признакам (встроенное, пристроенное, изолированное и др.) не является обязательной и производится на основе графических материалов инвентаризации с учетом формулировок, принятых в действующих строительных нормах и правилах.
При ликвидации части проектных конструкций, устройстве дополнительных, самовольном изменении проектного соотношения или положения конструктивных элементов (перепланировка, замена материалов, пристройка, заделка или устройство не предусмотренных проектом проемов и другие физические преобразования), ставящих под сомнение возможность использования помещения по проектному назначению, вызывающей споры совладельцев, жалобы пользователей, а также при наличии неисполненных предписаний надзорных органов (СЭС, пожарного надзора, органов архитектуры и др.) первоначальная проектная классификация строений и помещений теряет силу и подлежит утверждению в порядке, устанавливаемом исполкомом местного Совета народных депутатов.
До утверждения нового назначения строений (помещений) их классификация по назначению в инвентарной документации указывается со слов владельца (владельцев) и рассматривается как учетно-техническая.
При возникновении споров между совладельцами о назначении переоборудованных строений (помещений) временная учетно-техническая классификация устанавливается БТИ на основании требований действующих строительных норм и правил.
2.5. Классификация отдельных конструктивных и функциональных частей зданий и сооружений по важности их использования по тому или иному назначению ("основная площадь", "вспомогательная площадь" и др.) задачей технической инвентаризации не является.
2.6. Классификация служебных зданий и сооружений (принадлежностей), входящих в состав инвентарного объекта, производится аналогично классификации зданий и сооружений, по экспликации, входящей в состав исполнительной или инвентарной документации, на основе которых принималось решение о приемке в эксплуатацию или решение о регистрации инвентарного объекта.
При отсутствии такой экспликации, а также в случае возведения строений, не требующих сдачи в эксплуатацию по акту приемочной комиссии или иному органу, классификация производится в порядке, устанавливаемом местным Советом народных депутатов.
(Классификация подобных строений, отдельных помещений и других функциональных частей по назначению может производиться межведомственной комиссией исполкома районного (городского) Совета народных депутатов с участием представителей службы архитектуры, СЭС, пожарной инспекции и БТИ.)
Классификация конструктивных частей и элементов одноцелевого назначения (т.е. имеющих лишь одно функциональное свойство, таких как "ограда", "колодец", "выгреб", "погреб", "фундамент", "стена" и пр.) производится БТИ самостоятельно.
2.7. Классификация помещений, комнат и других функциональных частей (объемов, площадей) здания по назначению должна производиться по экспликации к исполнительным чертежам (инвентарным планам), на основании которых принималось решение о приемке здания в эксплуатацию или решение местного Совета народных депутатов о регистрации инвентарного объекта.
При отсутствии подобной экспликации классификация проводится по аналогии с классификацией служебных строений и сооружений.
До принятия решения о классификации помещений и комнат по назначению в порядке, установленном местным Советом народных депутатов, БТИ обязано дать учетно-техническую классификацию со слов владельца инвентарного объекта, какой бы противоречивой (или неправомерной) она не представлялась.
2.8. При классификации помещений по назначению БТИ и владельцы должны принимать во внимание следующие понятия, принятые в техническом учете:
- помещение - это функциональная часть здания, сооружения или строения, отделенная от других функциональных частей физическими границами, не имеющими разрывов. В составе помещений могут быть комнаты целевого назначения (комната-ванная, комната-прихожая, комната-кухня, комната для отдыха и др.);
- комната - это часть здания, сооружения, строения или помещения, отделенная от других функциональных частей физическими границами, направления которых в разрывах однозначно намечаются конструкциями, а размеры разрывов в плане или по высоте не превышают действующих норм.
Комната - неделимая функциональная часть.
2.9. Классификация зданий, сооружений, строений, помещений и комнат по фактическому использованию задачей технической инвентаризации не является. Контроль пользователей осуществляется надзорными органами (службой главного архитектора, СЭС, налоговой инспекцией и др.) или владельцем.
(По отдельному договору с владельцем или надзорными органами (на предмет контроля использования зданий и помещений) БТИ может осуществлять контроль пользования в порядке, оговоренном в договоре.)
Использование зданий и помещений по тому или иному назначению, кроме установленного нормами, в инвентаризационно-технической документации не отражается.
3. Состав и порядок производства работ
3.1. При заданных целях инвентаризации состав работ зависит от полноты и качества имеющейся исполнительной и инвентаризационно-технической документации, а также от количества и качества изменений, происшедших с момента проведения предыдущего обследования или инвентаризации.
Комплекс работ, выполняемых по данному инвентарному объекту впервые (при приемке на баланс от заказчика или подрядчика, при проведении технической инвентаризации ранее не обследованных объектов и др.), называется паспортизацией.
Комплекс работ, выполняемых периодически, в плановом порядке, называется текущей инвентаризацией.
Комплекс работ, выполняемых эпизодически и без соблюдения сроков периодичности, называется обследованием.
3.2. По организационно-технологическому признаку инвентаризационные работы подразделяются на полевые и камеральные.
Работы, выполняемые в натуре (съемочно-замерные, техническое обследование, проведение мероприятий по уточнению принадлежности объекта), относятся к полевым.
Работы по обработке полевых материалов, их оформлению, хранению и выдаче инвентаризационных документов относятся к камеральным.
3.3. Полный комплекс инвентаризационно-технических работ включает в себя:
подготовительные работы;
съемочно-замерочные работы по определению местоположения инвентарного объекта и объемно-планировочных решений основного строения;
техническое обследование основного строения, служебных строений и сооружений;
мероприятия по выявлению лица (лиц), ответственных по закону или договору за техническое состояние инвентарного объекта и соблюдение технических норм его эксплуатации;
вычерчивание инвентарного плана, поэтажных планов основного строения и другой графической документации, фиксирующей объемно-планировочное расположение его конструктивных элементов;
расчет фактического физического износа инвентарного объекта и его однородных конструктивных частей;
расчет восстановительной и действительной стоимости инвентарного объекта и его однородных конструктивных частей;
подготовка проекта решения исполкома местного Совета народных депутатов о регистрации инвентарного объекта; регистрация объекта при положительном решении исполкома (Решение исполкома местного Совета не требуется, если инвентарный объект имеет нормативные границы, нормативную классификацию (назначение), нормативный адрес, нормативно-техническое состояние и законного владельца.);
составление (переработка, корректировка) технического паспорта инвентарного объекта с оформлением необходимых приложений;
формирование инвентарного дела, организация обслуживания органов управления и владельцев по представлению инвентаризационно-технической информации.
3.4. В ходе подготовительных работ изучаются:
имеющаяся в наличии исполнительная документация;
документы предшествующих инвентаризаций;
документы о составе инвентарного объекта;
документы о границах инвентарного объекта;
сведения и документы о проведенных ремонтных работах и их результатах;
состав изменений, происшедших с момента последней инвентаризации.
В ходе подготовительных работ должен быть однозначно определен инвентарный объект как целое (границы земельного участка, выделенного для строительства или эксплуатации инвентарного объекта, основное строение, для строительства или эксплуатации которого выделялся земельный участок, состав инвентарного объекта, владелец инвентарного объекта (лицо, отвечающее за его техническое состояние и эксплуатацию объекта по закону или договору)).
Проведение паспортизации или текущей инвентаризации объекта, без однозначного определения и выявления его как инвентарного, неправомерно.
3.5. В ходе подготовительных работ рекомендуется:
составить эскиз инвентарного плана объекта (абрис без цифр промеров);
заготовить выкопировки поэтажных планов (из исполнительной документации или плана, составленного при предыдущей инвентаризации), без указания цифр промеров;
составить ведомость инвентаризационно-технических работ, подлежащих выполнению, определить порядок и последовательность работ, составить график;
уточнить перечень признаков износа, подлежащих фиксации, согласовать условные знаки по их обозначению в акте обследования;
заготовить необходимое количество бланков актов технического обследования;
приобщить к делу справку владельца об учетной стоимости (балансовой или иной) инвентарного объекта на дату, наиболее близкую к моменту начала инвентаризации;
снять копии правовых документов, устанавливающих лиц, ответственных за техническое состояние инвентарного объекта и соблюдение технических норм его эксплуатации.
3.6. Техническая инвентаризация должна проводиться в присутствии лица (или его полномочных представителей), ответственного за техническое состояние объекта и соблюдение технических норм эксплуатации.
Перед началом работ производится инструктаж по технике безопасности.
На выполнение особо опасных работ должен оформляться наряд-допуск.
4. Съемка земельного участка
4.1. Инвентаризационной съемке подлежит застроенный земельный участок, отведенный под размещение здания со службами, строениями и сооружениями, предназначенными для обслуживания этого здания, и обособленный в правовом, территориальном и хозяйственном отношениях от смежных участков определенными границами.
4.2. Для проведения съемки земельного участка должны быть максимально использованы имеющиеся графические планы территорий, материалы геодезических съемок или аэрофотосъемки.
4.3. Съемку следует производить в случае, если плановые материалы прежних инвентаризационных или геодезических съемок отсутствуют или при значительных, более 50% по площади, несоответствиях ситуации в натуре и на плане.
Небольшие по площади территории (до 0,5 га) снимаются геометрическим способом (в основном при помощи рулетки).
Допускается проводить съемку геометрическим способом и на больших по площади земельных участках при небольшой насыщенности ситуации на его территории или при производстве досъемки.
Территории площадью свыше 0,5 га необходимо снимать инструментальным способом или способом аэрофотосъемки.
4.4. Геометрическую съемку (досъемку) допускается производить тесьмянной рулеткой. Для предупреждения ошибок при измерениях тесьмянная лента проверяется по металлической рулетке не реже одного раза в декаду. Отклонение длины тесьмянной рулетки не должно превышать 5 см на 20 м.
При замерах рулеткой следует избегать сильных натяжений, скручивания, смачивания, а измерения производить в положении ленты, мало отличающемся от горизонтального.
Съемка выполняется с привязкой к точкам, расположенным на зданиях, капитальных сооружениях или со съемочных линий, опирающихся на эти здания и сооружения. Измерения производятся с округлением результатов до 0,01 м. Расхождения между промерами исполнителя и контрольными замерами не должны превышать 10 см для размеров до 20 м и 1/200 для линий по протяженности свыше 20 м, но не более 100 см для линий свыше 200 м.
Для съемки ситуации могут применяться методы перпендикуляров, линейных засечек и створов.
Для обеспечения точности съемки необходимо соблюдать следующие правила:
для способа перпендикуляров - длину перпендикуляра следует ограничивать и не допускать более 6 м при съемке в масштабе 1:1000 и 4 м - 1:500. При построении перпендикуляра экером его длина может быть увеличена соответственно до 40 и 20 метров. Более длинные перпендикуляры необходимо подкреплять засечками;
для способа линейных засечек - точки на контуре или съемочной линии следует выбирать с таким расчетом, чтобы они вместе со снимаемой точкой составили треугольник, близкий к равностороннему или равнобедренному. В последнем случае необходимо при измерении следить, чтобы угол, образованный засечками, был бы не более 120 или не менее 30 градусов. Длина засечки не должна превышать длины одного пролета рулетки.
4.5. Для проведения инвентаризации большемерных территорий следует применять теодолитную съемку. Она должна выполняться в соответствии с требованиями Инструкции ГУГКа по топографической съемке в масштабах 1:5000, 1:2000, 1:1000 и 1:500 от 1 января 1983 г.
4.6. Порядок проведения и использование материалов аэрофотосъемки регламентирован стандартом предприятия (СТП 1.15-90).
4.7. В процессе съемки территории должны быть:
сняты все строения, сооружения, опоры, колодцы, зеленые насаждения и другая наземная ситуация;
установлены физические и сопоставлены нормативные границы отдельных застроенных земельных участков;
измерена протяженность границ участка и отдельных его частей (угодий, замощений и т.п.);
выявлены адрес и владелец основного строения;
установлено назначение объекта (больница, школа, жилой дом и т.п.), материал и этажность основного строения;
произведено съемочное описание и определение износа служебных строений и надворных сооружений.
4.8. Каждому строению, пристройке и сооружению присваивается литер.
Основные строения литеруются заглавными буквами русского алфавита А, Б, В и т.д. (кроме использования литера Г, предназначенного для служебных строений и сооружений).
Пристройки, подвал, цокольный этаж, утепленные мезонин, мансарда и светелка литеруются заглавными буквами русского алфавита того основного строения, в составе которого они расположены, с добавлением цифрового значения их номера по порядку описи: А1, А2 или Б4, Б5 и т.д.
Холодная пристройка литеруется строчными буквами русского алфавита соответственно литеру основного строения: а1, а2 или б1, б2 и т.д.
Служебные строения и сооружения литеруются заглавной буквой Г с добавлением цифрового обозначения номера по порядку описи: Г1, Г2 и т.д.
Ворота, заборы и дворовые замощения литеруются римскими цифрами: I, II, III и т.д.
4.9. Строения постоянного типа, пристройки и сооружения обмеряются и описываются. Строения переносные или временного характера, построенные из малоценного материала, не замеряются и на плане не отражаются.
Отдельно стоящее строение с пристройкой или без нее обмеряется по всему периметру и по цоколю. Последнее необходимо для определения застроенной площади участка.
Описание конструктивных элементов и технического состояния основного строения производится в соответствии с п. п. 5.9 и 5.10 настоящей инструкции.
При съемочном описании неотапливаемых пристроек и служебных строений указывается конструкция и материал фундамента, стен, перегородок, перекрытий, кровли, полов, проемов, характер отделки, наличие электроосвещения в объеме, достаточном для отличия одних объектов от других.
Съемочное описание дворовых сооружений ограничивается указанием их наличия. Так, для замощений описание может проводиться по трем характеристикам: покрытие, основание и подстилающий слой. Если сооружение или его части недоступны для осмотра, то об этом в абрисе делается специальная запись.
4.10. При отсутствии физических границ между отдельными земельными участками условные границы устанавливаются по документам, с участием землепользователей.
Границы снимаются и наносятся на план территории и оформляются подписями ответственных лиц землепользователей.
При возникновении споров между землепользователями границы показываются условно пунктирной линией и делается запись "граница указана ориентировочно" или "граница спорная".
4.11. Результаты натурной съемки заносятся в абрис и полевые журналы.
Перечерчивание абриса в камеральных условиях не допускается.
Абрис может составляться на несколько земельных участков, входящих в состав съемочной территории, или на каждый отдельный земельный участок.
Наличие под основным строением подвала или цокольного этажа показывается в абрисе пунктиром вдоль контура стен, где он находится.
Наличие над основным строением мансарды или светелки показывается пунктиром и надписывается наименование надстройки.
В абрисе на земельный участок сокращенно указывается этажность, материал стен и назначение основного строения (например, 2КН - двухэтажный каменный нежилой). Для холодных пристроек и служебных строений этих обозначений приводить не следует. В абрисе приводится наименование угодий участка (двор, огород, сад), замощений (асфальт, грунт и т.п.).
Съемочное описание выполняется на полях или на обратной стороне абриса.
Абрис, журнал и другой полевой материал должен быть легко читаем и составлен так, чтобы по нему другой исполнитель мог составить без затруднения требуемую документацию на земельный участок.
Абрис должен быть подписан исполнителем и проверяющим.
4.12. План квартала или массива территории составляется в случае отсутствия между отдельными земельными участками физических границ.
План вычерчивается в масштабе 1:500 в условных обозначениях, применяемых при техническом учете основных фондов жилищно-коммунального хозяйства.
На плане показываются все строения, сооружения, опоры, колодцы, зеленые насаждения и другая наземная ситуация.
План ориентируется на листе по меридиану южной стороной по нижнему обрезу листа.
Физические границы вычерчиваются сплошной линией, условные - пунктирной.
На плане указываются наименование улиц и проездов, размеры, высоты и адресные номера строений. Материал, этажность и назначение строений отражается сокращенно (например, 5КЖ).
План оформляется рамкой. В правом углу верхней части зарамочного оформления указывается в числителе номер, а в знаменателе - общая площадь квартала; в середине проставляется и заполняется адресный штамп; в левом - надпись "для служебного пользования". В правом углу нижней части зарамочного оформления вычерчивается схема расположения листов (если план квартала выполнен на нескольких листах), а под схемой - масштаб плана; в левом - исполнительный штамп (см. Приложение 1).
На план наносятся границы смежных земельных участков по согласованию между землепользователями, что оформляется их подписями.
4.13. План отдельного земельного участка вычерчивается по данным абриса либо перекопированием с плана квартала (территории) после уточнения и оформления на этом плане границ землепользования.
План вычерчивается в масштабе 1:500 и в условных обозначениях, принятых при техническом учете основных фондов жилищно-коммунального хозяйства.
На плане земельного участка должны быть показаны границы, все строения, надворные сооружения, опоры воздушных линий электропередачи, колодцы, зеленые насаждения (за исключением фруктовых деревьев на приусадебных участках граждан), угодья. Должны быть приведены размеры границ участка, замощений и служб, указаны высоты строений.
Каждое строение, пристройка и сооружение литеруются, и даются пояснения на плане согласно данным абриса. К плану составляется экспликация строений и сооружений, входящих в состав инвентарного объекта, отражающая их назначение (Приложение 2).
Чертеж должен быть сориентирован стрелкой по странам света.
План земельного участка оформляется штампом.
4.14. По данным плана земельного участка и результатов измерений в натуре определяется общая площадь и площади под застройкой, замощениями, угодьями, зелеными насаждениями.
Сумма площадей отдельных частей участка не должна отличаться от общей площади более чем на 0,5%. Невязка в пределах допуска распределяется между частями участка пропорционально их площади. При невязке, превышающей допустимую, определения площадей повторяются. Подсчет площадей может выполняться графическим или аналитическим способом, а также с помощью планиметра или палетки.
Для обеспечения точности необходимо соблюдать следующие требования:
а) при графическом способе определение площади участка четырехугольной формы допускается производить перемножением его средней длины на среднюю ширину, если углы четырехугольника отличаются от прямого не более чем на 15 градусов. В других случаях участок на плане разбивается на простейшие геометрические фигуры с соотношением элементов, по которым будут вычислены высоты, 1/10 и стремясь к тому, чтобы максимально использовать для подсчета результаты, полученные в натуре.
Измерения элементов с плана следует производить с точностью до 0,1 мм. Площадь каждой фигуры необходимо вычислять дважды, например, в треугольнике - при разных основаниях и высотах;
б) при аналитическом способе допускается для вычислений использовать координаты, полученные по результатам теодолитной съемки или измеренные на плане;
в) при определении площадей планиметром необходимо руководствоваться правилами, изложенными в паспорте на него;
г) при палеточном способе определения площади допускается применять параллельные палетки.
5. Съемка зданий
5.1. Основное строение с пристройками должно быть обмерено снаружи и внутри. Одновременно рекомендуется выполнять техническое описание конструктивных элементов с указанием признаков износа в соответствии с требованиями раздела 6 данных Рекомендаций.
5.2. При технической инвентаризации основного строения необходимо максимально использовать проектную документацию на его возведение.
Перед началом работ по данным этой документации могут быть составлены заготовки под абриса и выписаны необходимые технические характеристики строения.
5.3. Обмер основного строения следует производить рулеткой (тесьмянной или стальной) с точностью измерений до 0,01 м. Могут быть использованы другие измерительные инструменты или приборы.
Относительная ошибка двух измерений линии (обмера и контрольного промера проверяющего) не должна превышать 1/200.
При обмере строения тесьмянной рулеткой ее необходимо периодически не реже одного раза в десять дней проверять по стальной. Отклонения не должны превышать 5 см на 20 м. В случае расхождений, превышающих допустимое, рулетку следует либо заменить, либо в результате измерений вводить поправки.
5.4. Наружный обмер основного строения с пристройками должен производиться на уровне окон первого этажа по всему периметру стен выше цоколя. Одновременно при замере оконных и дверных проемов делаются по ходу промежуточные отсчеты.
При наружном обмере строения необходимо замерять его отдельные части, характеризуемые назначением, различием материалов стен, высоты и т.д.
В абрисе такие отсчеты записываются перпендикулярно к измеряемой линии.
Не подлежат обмеру выступы до 0,1 м.
5.5. Внутренний обмер строения должен производиться от отделанных поверхностей по периметру стен или перегородок помещений на высоте 1,20 - 1,30 м от пола. При невозможности измерений непосредственно по плоскости стен или перегородок допускается производить измерения параллельными промерами.
В случае, если стены или перегородки помещений обшиты выступающей панелью, обмер следует выполнять дважды: по панели и выше ее, по стенам. Первый необходим для определения площади помещения, второй - для определения толщины стен (перегородок).
В зданиях непрямоугольной формы во всех угловых комнатах первого этажа одновременно с указанными промерами измеряются диагонали. Измерения диагоналей выполняются также во всех помещениях непрямоугольной формы.
При съемке помещений производится замер оконных и дверных проемов, строительных контуров санитарно-технического оборудования (ванн, унитазов, отопительных колонок). Замер оконных и дверных проемов проводится нарастающим итогом до начала и конца проема. Измерение толщины стен или перегородки выполняется через дверной проем.
В лестничных клетках измеряются лестничные площадки, шахты лифтов, ширина маршей. В абрисе указывается стрелкой направление подъема маршей и число ступеней.
Обмер печей и кухонных очагов производится по их горизонтальному сечению на уровне топливника. Круглые печи замеряются (привязываются) по параллельным касательным к окружности печи. В абрисе указывается ее диаметр.
Обмеру подлежат ниши, доходящие до пола и высотой не менее 1,80 м.
5.6. При обмере строения должны быть определены внутренняя высота помещений и наружная высота строения и его частей.
Внутренняя высота измеряется от пола до потолка в одном из помещений каждого типового и цокольного этажа (подвала). В холодных пристройках внутренняя высота не измеряется. В подвалах и цокольных этажах также замеряется заглубление пола относительно поверхности земли или отмостки. При разной высоте помещений на этаже она должна быть измерена в каждом из этих помещений.
Высота строения, пристроек, мезонина, мансарды и светелки для расчета объемов и стоимости определяется от чистого пола до верха засыпки чердачного перекрытия по данным измерений:
внутренних высот помещений по этажам и толщины междуэтажных и чердачного перекрытий. Толщину перекрытий можно определить по измерению высоты двух или нескольких этажей в лестничной клетке;
внутренней высоты здания от пола первого этажа до потолка последнего в лестничной клетке.
Допускается применять для определения наружных высот строения другие приспособления, обеспечивающие требуемую точность.
Примечание. Если в сборниках по оценке строений граждан для целей государственного страхования предусматриваются другие правила измерения высот, то для расчета стоимости замеры производятся отдельно.
5.7. Абрис на основное строение составляется схематично, простым карандашом, от руки. Для линий большой протяженности можно пользоваться линейкой.
Все записи результатов измерений в абрисе должны быть разборчивы и располагаются таким образом, чтобы могли быть прочитаны по горизонтали слева направо, а по вертикали - снизу вверх.
Абрис должен быть составлен так, чтобы другой работник мог по нему составить исполнительную документацию. Абрис должен быть подписан исполнителем и бригадиром.
Абрис приобщается к третьей группе документов инвентарного дела.
5.8. По окончании работ по обмеру строения необходимо проверить соответствие наружного размера строения и суммы внутренних измерений помещений и стен в помещениях. Разница в размерах не должна превышать величины, рассчитанной по формуле:
N = 0,75 x К,
где: N - допустимое отклонение в см;
0,75 - коэффициент допустимой ошибки;
К - количество суммируемых внутренних замеров (в т.ч. и измерений толщины стен и перегородок).
Отклонение, не превышающее допустимое, распределяется между размерами помещений пропорционально их длине. Вносить поправки в толщину стен и перегородок не допускается.
При расхождении, превышающем допустимое, измерения повторяются. Исправления размеров в абрисе производятся зачеркиванием ошибочных размеров (одной линией) и проставлением над ними результатов нового измерения (стирать неправильные записи в абрисе запрещается).
5.9. Описание конструктивных элементов и инженерного оборудования следует выполнять на отдельном бланке в виде кратких формулировок в объеме, достаточном для вычерчивания плана. Основными характеристиками в описании являются:
для фундаментов - материал и конструкция. В деревянных зданиях при столбчатом фундаменте - материал цоколя (забирки);
для стен - материал и толщина. Толщина кирпичных стен указывается в сантиметрах. Для стен, рубленных из бревен, указывается средний диаметр бревен;
для перегородок и перекрытий - материал и толщина;
для крыш - материал стропил, обрешетки, кровли. Для крыш в строениях государственного фонда дополнительно учитывается шаг стропил и уклон;
для полов - материал, конструкция основания и покрытия. Для полов дощатых - окрашены, без окраски;
для окон - количество переплетов в проеме (одинарные или двойные), для дверных заполнений - створчатые или глухие, простые или филенчатые, а также наличие окраски;
для отопительных печей и кухонных очагов - наличие и площадь облицовки изразцами, штукатурки, разновидность очага (газовый, электрический, на твердом топливе);
для центрального отопления - источник поступления тепла: от ТЭЦ Минэнерго, промышленной котельной, квартальной, групповой или местной котельной, АГВ, индивидуального котла заводского изготовления или котла, вмонтированного в очаг;
для внутренней отделки - вид отделки стен, потолков, перегородок;
для наружной отделки - вид отделочных работ: штукатурка, облицовка, обшивка досками и др. Площадь отделанных поверхностей (указывается при наличии нескольких видов отделки);
для элементов обустройства - наличие входных крылец, асфальтовых или щебеночных отмосток, наружных лестниц, балконов;
для электроосвещения - проводка открытая или скрытая;
для телевидения - наличие коллективных антенн;
для газоснабжения - сетевой (природный) или баллонный;
для водопровода - от городской центральной сети или местного источника;
для канализации - сброс (в городскую сеть или местный отстойник);
для ванн - чугунные, стальные, пластиковые и т.д.;
для горячего водоснабжения - централизованное или от местных водонагревателей.
5.10. Поэтажный план необходимо вычерчивать в масштабе 1:100 или 1:200.
Несоответствие чертежа масштабу, в котором он исполнен, не должно превышать 0,5 мм.
Для вычерчивания поэтажного плана следует применять условные обозначения, принятые при техническом учете основных фондов жилищно-коммунального хозяйства.
При вычерчивании поэтажных планов многоэтажного строения, возведенного по типовому проекту из сборных конструкций заводского изготовления с однотипной планировкой этажей, допускается составлять планы технического, первого и типового этажа, а на остальные этажи - изготовлять копии с типового этажа.
На поэтажном плане необходимо указывать размеры помещений. Допускается для помещений прямоугольной формы проставлять два размера: длину и ширину, а в небольших по площади подсобных помещениях размеры не показывать. Размеры на плане показываются в метрах с округлением до второго десятичного знака.
На поэтажном плане подвала, цокольного и первого этажа, мезонина, мансарды, светелки следует проставлять наружные размеры по периметру стен. Не показываются на поэтажном плане размеры печей, выступов в стене, колонн, ниш, арочных проемов, внутренние размеры холодных пристроек, привязки окон и дверей, контрольные промеры.
При вычерчивании помещений с выступающими в стенах панелями необходимо показывать на плане линии панелей и стен. Перегородки, не доходящие до потолка, показываются пунктиром.
Внутренняя высота помещений, заглубление пола (в подвалах или цокольных этажах) показываются на плане в метрах с округлением до второго десятичного знака в тех помещениях, где она была измерена.
Основное строение, его отдельные части и пристройки литеруются заглавными буквами русского алфавита. Литеровка должна совпадать с приведенной на плане земельного участка. Под литером строения (части строения) следует показывать его наружную высоту.
На поэтажном плане следует показывать номера квартир и помещений. Номер квартиры проставляется на плане арабскими цифрами у главного входа, номера помещений - в центре плана помещения. Лестничные клетки и коридоры общего пользования (в т.ч. и межквартирные коридоры) нумеруются римскими цифрами.
Сведения о площади помещения приводятся под номером этого помещения через подчеркнутую линию, в знаменателе полученной дроби. Допускается в небольших по площади помещениях ограничиваться лишь их нумерацией.
Поэтажный план должен быть оформлен угловым штампом.
5.11. Подсчет площадей помещений производится на основе величин, взятых непосредственно при замерах.
Для помещений в строениях, возведенных по типовым проектам из сборных конструкций заводского изготовления с типовой планировкой на этажах, допускается производить подсчет площади по подвальному, первому и типовому этажу. Для последующих этажей площадь может быть принята по типовому, за исключением помещений, в которых имеются изменения планировки.
В площадь помещения необходимо включать:
площадь арочного проема шириной не менее 2 м;
площадь ниш, доходящих до пола и высотой не менее 1,8 м;
площадь пола под маршем внутриквартирных лестниц при высоте от пола до низа выступающих конструкций марша не менее 1,6 м.
Площадь, занятую выступающими элементами капитальных стен, печами, очагами капитального типа, а также находящуюся в пределах дверного проема, в площадь помещения не включается.
Подсчет площадей помещений необходимо производить в квадратных метрах с точностью до одного десятичного знака.
5.12. Сведения о площади и классификации помещений следует отражать в экспликации к поэтажному плану основного строения. Для жилых и нежилых домов применяются отличные друг от друга экспликации. Если в строении имеются жилые и нежилые помещения, то необходимо составлять две экспликации одновременно.
При указании в экспликации назначения помещений вводимых в эксплуатацию зданий используются проектные данные.
Классификация помещений должна проводиться в соответствии с требованиями раздела 2 данных Рекомендаций.
Экспликация на нежилые дома и на встроенные нежилые помещения в жилых домах составляется поэтажно. Экспликация жилых помещений составляется поквартирно. Итоги площадей подсчитываются по квартирам, этажам и строению в целом. Площадь лестничных клеток и помещений, расположенных в подвалах, записывается в экспликации после итога общей площади.
5.13. Объем строения для целей технической инвентаризации определяется с округлением до 1 куб. м.
Подсчет объема строения с чердачным перекрытием выполняется путем умножения его площади, подсчитанной по наружным размерам выше цоколя, на его высоту.
Объем строения без чердачного перекрытия определяется умножением площади вертикального поперечного сечения на его длину. Площадь вертикального поперечного сечения рассчитывается по обводу наружной поверхности стен, по верхнему очертанию кровли и по уровню чистого пола первого этажа, а длина здания - путем замера расстояния между наружными поверхностями торцевых стен на уровне первого этажа выше цоколя.
Объем строения должен исчисляться по частям, если эти части отличаются друг от друга по очертанию, конфигурации и по другим конструктивным особенностям. При раздельном определении объема стена, разграничивающая части строения, относится к той части, у которой конструкция или высота соответствует ее конструкции или высоте.
В общий объем строения включается объем эркеров, тамбуров, крытых переходов, портиков и других частей, увеличивающих его замкнутый объем. Пояски, пилястры, полуколонны и другие архитектурные детали в объем зданий не включаются.
Объем подвала или цокольного этажа определяется умножением площади горизонтального сечения на уровне первого этажа выше цоколя на его высоту.
Объем мезонина, мансарды и светелки определяется умножением площади их горизонтального сечения по внешнему обводу стен на уровне пола на высоту. При криволинейном очертании перекрытий мансарды или светелки следует принимать среднюю высоту.
Проезды и арки в строениях, не входящие по высоте в пределы второго этажа, из объема строения не исключаются. Более высокие проезды включаются в объем строений в размере 50% объема в свету.
5.14. Расчеты площадей и объемов для целей определения стоимости должны производиться в соответствии с указанием общей части применяемых сборников.
Если действующие или вновь вводимые инструкции по составлению статистической отчетности о технических характеристиках тех или иных классов зданий предусматривают иные правила расчета площадей и объемов, то следует руководствоваться данными инструкциями. Во всех случаях правила расчетов должны быть согласованы с заказчиком и указаны в примечании к экспликации.
5.15. Обмер и составление чертежей фасадов и разрезов следует выполнять при наличии заявки на проведение этих работ, Разрезы и фасады вычерчиваются в масштабе 1:50, 1:100, 1:200. Чертежи оформляются штампом бюро.
6. Определение технического состояния и физического
износа инвентарного объекта
6.1. Техническое состояние инвентарного объекта определяется техническим состоянием конструктивных элементов строений и сооружений, входящих в его состав (техническим состоянием фундаментов, стен, перекрытий и т.д.).
В инвентарных документах описание технического состояния приводится путем последовательного перехода от описания отдельных конструкций к техническому описанию образуемых ими строений, а затем от описания отдельных строений (основного строения, отдельных служебных строений и сооружений) - к описанию всего инвентарного объекта в целом.
Итоговой оценкой технического состояния объекта является показатель физического износа.
Обратный путь, т.е. от определения технического состояния инвентарного объекта к определению технического состояния его составляющих в технической инвентаризации не применяется.
6.2. Физический износ как показатель утраты части качества объекта количественно выражается в сумме затрат на его восстановление (ремонт) до первоначального состояния.
Физический износ выражается в рублях, как сумма износа, или в долях (процентах), рассчитываемых из соотношения затрат на ремонт до первоначального состояния к первоначальной стоимости объекта и понимаемых как доля утраченных свойств.
6.3. Техническое состояние зданий, сооружений и передаточных устройств, входящих в состав инвентарного объекта, определяется путем обследования в натуре и документальной фиксации выявленных признаков износа в акте обследования.
Акт технического обследования (Приложение 3) составляется на каждый функционально самостоятельный объект, входящий в инвентарный и поименованный в экспликации к плану, в том числе:
на основное строение;
на общеплощадочные служебные строения (ограждение, сараи, гаражи и другие строения, обслуживающие основное строение и поименованные в экспликации);
строения и передаточные устройства водоснабжения;
строения и передаточные устройства канализации;
строения и передаточные устройства теплоснабжения (котельная, тепловой пункт, сети);
строения и передаточные устройства электроснабжения (трансформаторные подстанции, кабельные и воздушные сети);
строения и сооружения дорожно-мостового хозяйства;
строения и сооружения благоустройства.
Строения и сооружения, расположенные на территории инвентарного объекта, но не входящие в его состав, не обследуются и отражаются только в абрисе.
Акт составляется при непосредственном обследовании в натуре, в одном экземпляре, карандашом или ручкой (водостойким составом).
При отсутствии владельца или его отказе от подписи акта технического обследования акт подписывается исполнителем и контролирующим лицом (бригадиром, инженером) с внесением соответствующих пометок ("Владелец не установлен", "От подписи отказался").
Требования к составлению и хранению акта обследования аналогичны требованиям, предъявляемым к абрису.
6.4. Акт технического обследования предусматривает описание состояния и признаков износа конструкций в следующей последовательности:
фундаменты и опорные конструкции;
рабочие (несущие) конструкции. Для зданий - каркас, несущие стены, перекрытия. Для передаточных устройств - конструкции этих устройств (трубопроводов, кабелей и др.);
ограждающие конструкции;
защитные покрытия и кровли;
конструкции обустройства (балконы, ограждения, козырьки, навесы);
рабочие поверхности конструктивных элементов, в т.ч. отделочные слои.
6.5. Внешние границы сооружений и передаточных устройств, входящих в состав инвентарного объекта, определяются по договору на обслуживание.
Если в договорах таких данных нет, то границы устанавливаются по актам разграничения, составляемым владельцем объекта (лицом, ответственным за техническое состояние) и владельцем внешних сетей (сооружений). Акт разграничения должен составляться на основе разрешения на присоединение, выданного владельцем внешних сетей, и с учетом исполнительной документации.
Внутренние условные границы между строениями, сооружениями и передаточными устройствами указываются в натуре владельцем инвентарного объекта с учетом общепринятых правил. Так, граница между зданием и инженерными сетями устанавливается:
для сетей холодного водоснабжения - по точке установки водомера;
для сетей теплоснабжения - по отсекающим задвижкам;
для сетей канализации - по первым выпускным колодцам;
для сетей электроснабжения - по точкам присоединения расходных счетчиков или вводному щиту;
между дорогой и тротуаром - по линии дороги.
Если внутренние границы не установлены и расчет стоимости отдельных строений по этой причине становится невозможным, то инвентарный объект обследуется как одно строение. Соответственно стоимость отдельных частей не определяется, а рассчитывается стоимость всего инвентарного объекта в целом.
6.6. Признаки физического износа рекомендуется вносить в акт технического обследования условными знаками по номенклатуре, принятой для расчетов физического износа.
Каждый из признаков должен относиться к однородным по степени износа конструктивным элементам. Если конструкция в целом однородна по износу, то признак относится ко всей конструкции в целом.
6.7. Техническая инвентаризация предусматривает визуальное обследование конструкций. Доступ к скрытым конструкциям обеспечивает владелец.
Инструментальное обследование проводится в отдельных случаях, как правило, для определения износа многослойных конструкций или определения единичных показателей (вес, прогиб).
6.8. Акт технического обследования должен позволять:
расчет физического износа другими специалистами, без выхода в натуру;
контроль изменчивости признаков износа во времени путем сопоставления актов обследования при последовательных инвентаризациях.
6.9. В зависимости от уровня специализации работ в БТИ акт может составляться либо одновременно с производством замерочных работ, либо специализированно, после замерочных работ. Составление акта до выполнения замерочных работ не рекомендуется.
При специализированном выполнении работ по техническому обследованию рекомендуется производить контроль качества замерочных работ и корректировку полевого съемочного материала (до их подшивки в дело).
6.10. Акт технического обследования, составленный в натуре, подписывается владельцем и исполнителем.
При формировании инвентарного дела акт подшивается в третью группу документов.
6.11. Расчет физического износа "И" строений, сооружений и передаточных устройств, входящих в состав инвентарного объекта, производится одним из следующих методов:
а) расчетом затрат на ремонт объекта до первоначального состояния (путем составления сметы в тех же ценах, в каких определена восстановительная стоимость). Процент физического износа рассчитывается из соотношения затрат на ремонт к восстановительной стоимости;
б) расчетом стоимости материалов, требуемых для ремонта, до первоначального состояния к стоимости материалов, затраченных на первоначальное строительство (в сопоставимых ценах). Процент физического износа рассчитывается из соотношения стоимости материалов;
в) отнесением физического срока эксплуатации объекта "Тф" к общему сроку эксплуатации "То";
общий срок эксплуатации определяется как сумма фактического и предполагаемого срока эксплуатации "Тп" (до перехода объекта в непригодное состояние), определяемого экспертным путем:
Тф Тф
И = -- = -------;
То Тф + Тп
г) экспертным путем. Физический износ в этом случае определяется как среднеарифметическая величина (среднеарифметическое оценок экспертов);
д) средневзвешенным (по стоимости) суммированием износа конструктивных частей, образующих объем. При этом износ части определяется по одному из вышеназванных методов, а ее вес - как доля в стоимости объекта.
Применение этого метода предусматривает наличие нормативных таблиц определения износа элементов (по признакам их износа), что ограничивает область использования метода.
При отсутствии нормативных таблиц метод можно применять при введении лишь двух альтернативных признаков (годен/непригоден), относимых к конструктивным частям известной стоимости.
6.12. Выбор того или иного метода расчета физического износа определяется навыками и опытом исполнителей.
При выборе метода следует исходить из того, чтобы ошибка полученного значения износа лежала в пределах допустимой ошибки "М", рассчитываемой по формуле:
сигма
М = -----,
___
/ n
где: n - число независимых испытаний (число независимых
расчетов, число независимых экспертов);
сигма - квадратичное отклонение "n" числа испытаний.
Так, если квадратичное отклонение оценок 4-х экспертов (к
примеру, два исполнителя, владелец и пользователь) составляет 14%,
__
то ошибка "М" итоговой экспертной оценки не превысит 7% (14 / /4
= 7).
При расчете физического износа следует помнить, что точность расчета без указания ошибки неопределенна.
При возникновении споров все ранее произведенные расчеты износа на конкретную дату инвентаризации следует рассматривать как независимые испытания. В силу этого допустимо производить экспертную оценку и при наличии одного эксперта (инвентаризатора), с последующим учетом оценок других экспертов.
6.13. Дата постройки инвентарного объекта принимается по дате начала эксплуатации основного строения в соответствии с указаниями § 9.6.1 и § 11.10 данных Рекомендаций.
Дата постройки основных и вспомогательных строений и сооружений указывается в графе 3 акта технического обследования.
6.14. Расчеты физического износа строений и сооружений производятся только на основании акта технического обследования, одновременно с расчетами стоимости, и отражаются в соответствующей ведомости (Приложение 4).
На основе объектных ведомостей составляется сводная ведомость расчета стоимости и износа инвентарного объекта (Приложение 5).
6.15. Копии актов технического обследования могут выдаваться владельцу по его запросу.
Расчеты стоимости и физического износа, а также ведомости расчета стоимости и износа являются рабочими документами БТИ и выдаче не подлежат.
Результаты расчетов стоимости и физического износа отражаются в техническом паспорте и ведомости текущих изменений.
7. Определение стоимости инвентарного объекта
7.1. Первоначальная стоимость инвентарного объекта, принимаемого на баланс, определяется по передаточному балансу, прилагаемому к акту передачи. В акте передачи должно быть указано, в сметных ценах какого года она определена.
Если объект не передается (т.е. не распределяется), а покупается, то стоимость объекта рассчитывается как восстановительная. Покупная цена (или иная указанная в договоре на отчуждение) учитывает затраты на эксплуатацию объекта и в инвентарной документации не отражается.
Восстановительную стоимость объекты получают также и в момент переоценки, проводимой по решению правительства или органов территориального управления (на день переоценки). Так, объекты, принятые на баланс до введения новых сметных цен в строительстве (1984 г.), должны учитываться в балансе в сметных ценах 1969 г. до принятия компетентным органом решения о их переоценке. Объекты, введенные до 01.01.72, учитываются в балансах по восстановительной стоимости в ценах 1969 г., а введенные после 01.01.72 по первоначальной стоимости, в сметных ценах 1969 г.
Если принимаемые от заказчика (подрядчика) законченные строительством объекты (или приобретенные иным путем, в т.ч. по договору купли-продажи) подразделяются в целях эксплуатации на несколько инвентарных объектов, то распределение стоимости отдельных объектов должно производиться в соответствии с письмом Минфина СССР и ЦСУ СССР от 30 марта 1987 г. N 80-13/09 "Особенности учета капитальных вложений в управлениях (отделах) капитального строительства исполкомов местных Советов народных депутатов", а также с учетом других документов нормативного характера, действующих на момент проведения инвентаризации.
7.2. Восстановительная стоимость объекта - это стоимость строительства объекта-аналога в современных условиях.
Восстановительная стоимость учитывает общественно необходимые (т.е. усредненные) затраты на строительство и определяется по сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости соответствующих зданий, сооружений и передаточных устройств или по сметной стоимости строительной продукции. Затраты подрядчика (продавца) индивидуальные, не носят общественно необходимого характера и в инвентарной документации не отражаются.
(Инвентарная стоимость - это всегда восстановительная стоимость. В денежном выражении основные фонды характеризуются стоимостью, продукция - себестоимостью, объекты в эксплуатации - затратами на эксплуатацию, товары - ценой. Расчеты себестоимости, затрат на эксплуатацию и цен на товары к задачам технической инвентаризации не относятся.)
7.3. По результатам инвентаризации балансовая (или иная учетная) стоимость объекта подлежит корректировке:
при ликвидации части объекта;
при выявлении не учтенных ранее сооружений и элементов, включенных в состав инвентарного объекта;
в других случаях, по решению органов управления.
7.4. Остаточная стоимость объекта (разница между балансовой стоимостью и суммой начисленного износа) в инвентарных документах не отражается.
7.5. Действительная стоимость объекта рассчитывается как разница между восстановительной стоимостью и суммой фактического износа, определяемого в соответствии с разделом 6 данной Инструкции.
7.6. Восстановительная стоимость объектов определяется:
при наличии сметной документации - по объектным сметам. Если смета составлена в ценах 1969 г. (или ранее действовавших), то стоимость корректируется поправочными коэффициентами, утвержденными Госстроем РСФСР и его территориальными подразделениями;
при отсутствии сметной документации - по сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений в ценах 1969 г. (или ранее действовавших), с последующим пересчетом в действующие сметные цены с использованием названных поправочных коэффициентов.
7.7. При расчетах восстановительной стоимости следует учитывать, что отсутствие требований по допустимым ошибкам расчета устраняет критер